无产权证的二手房能否买卖？所签合同是否有效？

发布日期：2012-08-24 作者：110网律师

案情介绍：
A与B签订房屋买卖协议。双方约定，A将自己的一套私房卖给B，价格为350万元，并负责办理产权过户手续；B向A交款后，A将房屋钥匙及相关证件交给B。
协议签订后，B向A交付了350万元房款，但一年过去，A一直未能交付相关证件并办理房产过户手续，原因是A在购买房屋时前房主就未办理产权证，该房产是没有产权证的房屋。
因此，B向法院提起诉讼，要求A返还其购房款350万元及利息，并赔偿损失20万元。
A抗辩称，其与B签订的房屋买卖协议违反了相关法律，买卖协议无效，双方应当互返财产。
法院判决：A返还B购房款350万元及利息，并赔偿损失20万元，B将房屋返还A。

案件解析：
1、合同效力
根据《合同法》的规定，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。《城市房地产管理法》规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。因此，A与B所签房屋买卖协议无效。合同无效的，双方应返还财产，恢复原状，有过错一方应当赔偿对方因此而遭受的损失。
2、合同无效的过错认定
A在与B签署协议时明知自己所卖房屋无产权证书，却仍在协议中承诺办理过户手续。因此，合同无效的过错在于A，A应承担缔约过失责任，赔偿因其过错给B造成的损失。
3、赔偿数额的确定
因出卖人A过错导致合同无效，B不能取得所购房屋的所有权。现B欲取得相同的房屋，经评估现房价值为370万元，交易差额20万元应为B的损失，诉讼请求在此范围之内的应予支持。

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