二手房交易时的风险防范

房产交易中，二手房占有相当大的比重，在实际交易中，许多购房者往往只关注房产价值的高低，忽略了交易中可能出现的问题。与一手房市场相对健全的购房体系相比较，二手房市场显得不仅规模小，而且零散、芜杂，并且基于我国住房制度改革等原因，二手房来源情形复杂，风险较大。我们有必要对二手房交易的风险防范给予特别关注。 因二手房的买卖而出现纠纷，通过绍兴仲裁委和法院诉讼的形式解决，已出现过很多。从这些纠纷产生的原因和我们在实务中碰到的问题，提醒大家在二手房的交易中，应把握好审查和签约二个关。
一、审查关
（一）房产证的性质——是商品房还是福利房。
商品房是房地产企业为赢利而开发的房屋。所谓福利房一般分为二种：第一，原产权为单位或公有的“房改房”；第二，国家为解决困难户而建造的“安居房及经济适用房”。因福利房存在政策或交易上的限制，所以在买卖时，特别应引起注意。具体要审查的内容有三点：⑴土地性质一般是“划拨”，考虑到交易时应缴纳土地使用费；⑵对原产权为单位的“房改房”，应审查原单位对该房屋是否享有优先购买权。因有的单位在产权转让时，以标准价出售，但保留了优先购买权；⑶对“安居房或经济适用房”，根据当地政府的政策规定，一般在五年后才能上市交易。如果在五年内交易，因不能办理房权过房手续，存在着风险。在实践中，有人提出，我既要在五年内进行交易，又要规避风险，怎么办？那么，在操作上应注意几个问题：A、买受人持有房产及土地使用权证的原件，避免出卖人再次买卖；B、合同中约定部分房款至办理过房手续后支付或约定如果出卖人因再次出卖而造成损失的计算办法。
（二）对于还没有办理房产权证的二手房，应审查是商品房还是小产权房。
1、有的人持有与房地产开发企业签订的商品房买卖合同，但没有领取“二证”就进行交易，这可以确定为商品房。
对没有领取“二证”而交易的商品房，应注意二种情况：⑴在房屋初始登记前，但合同经网上备案。根据2008年10月绍兴市人民政府关于“促进绍兴市房地产市场健康稳定发展的意见”第一条第（九）款之规定，可以要求房产企业办理购房主体名称变更。⑵对在房屋初始登记后，而无法办理购房主体变更手续的，最好等出卖人领取二证后交易，它与第⑴点的区别在于多一笔“契税”。
2、而“小产权房”是指土地使用权为集体土地而不能办理“二证”的房产。至今国家对“小产权房”还不能办理“二证”的政策。所以，因小产权证仅是使用权，其价格不能与商品房相比。其与商品房的区别，出卖人不能提供与房地产开发企业签订的“商品房买卖合同”，而只能提供与建房人、土地使用权人或房屋使用人签订的合同。
（三）审查产权人是否明晰。
对该房产的产权人是继承人共有的、家庭共有的、夫妻共有的。有的在房屋产权证上记载有共有人，有的没有记载。最明显的夫妻共有房产，大多在房产证上记载为夫或妻的名字，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。这在实践中已多次出现纠纷。
（四）审查交易的房屋是否在租。
如果买卖人只看房产证，只注重过房手续，还不能完全避免风险。还应审查该房屋是否存在租赁。因我国法律认可“买卖不破租赁”的原则，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。那么，买受人极有可能得到一个不能及时入住或使用的房产，还存在着承租人因未享有优先购买权而提出撤销合同的风险。
二、签约关
（一）签约主体的真实性和合法性
房产权的姓名或共有人的姓名与身份证上的姓名要一致，都必须在合同上亲自签名。对不能亲自到场的共有人，应出具公证委托书。否则有的人否认自己签字而导致合同无效的风险。
（二）合同总价款的约定应真实，避免前后合同价款不一致而出现风险。
实践中，有的人为规避少缴税费而签订了前后两份不同价款的合同。往往备案登记的合同价款低，而私下签订的合同的价款高。这会产生两种价款以哪份合同为准的纠纷
（三）付款方式上，对付款与办理过户手续谁先履行的问题，应根据不同情况，采取不同方式。
1、一般情况下，先支付部分房价，待办理过户手续后再付清余款。
2、如果先付清房款后办理过户手续，或者相反。另一方可考虑要求对方提供担保。
3、还可采取将房款支付到双方信得过的中介机构提存，待办理过户手续后，由中介机构放款给出卖人。
四、税费的分担办法
涉及税和费两个项目。税——指契税、印花税；费——指交易手续费、登记费、产权证工本费。约定出卖人净得款最为简洁。
（五）其它条款——物业管理费、水、电、气、有线电视费的交纳情况；车库、车位情况；赠与物品的清单等条款应明确约定。
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