房屋买卖合同纠纷（高利贷）

发布日期：2013-04-02 作者：刘大卫律师

房屋买卖合同纠纷（高利贷）
案代理词
上海市第一中级人民法院：
关于陈某某诉王某某《房屋买卖合同》纠纷一案，上海市光明律师事务所刘大卫律师依法接受被上诉人王某某的委托担任本案的代理人（特别授权）参加诉讼，现综合本案情况提出以下代理意见：
1，订立一份合法有效的合同，必须经过有两个环节。第一，合同甲方发出要约，第二，合同乙方作出承诺且该承诺送达要约人时该合同成立。只有成立了的合同才有生效的可能行，但在本案中，所谓的房屋买受方陈某某根本没有去看过系争房屋，何来对本案系争房屋价款、付款方式、违约责任等关于《房屋买卖合同》的实质性条款的商定！！！在本案中如此重要的合同，居然没有要约与承诺，这样的合同正常吗？明显违背了民法的基本原则，更违反了我国《民法通则》、《合同法》等相关《房屋买卖合同》相关内容。在本案中，被上诉人完全是被上诉人以不断设置陷阱、欺骗的手段签订了一份“所谓的合同尾页”的确认单，被上诉人自始自终根本就没有出售自己的房屋的意思表示。
2，本案实际上是一个典型的高利贷案件，陈某某利用王某某的无知和对法律的不了解，在民间借贷过程中设置陷阱，将一个实为高利贷的案件转换未一个所谓的《房屋买卖合同》。而且特别说明的是，陈某某也同样的手法以其母亲朱桂宝的名言与案外人裔照群签订了和本案类似的《房屋买卖合同》，朱桂宝也向黄埔法院提起诉讼要求过户，但黄埔法院在查清事实的基础上作出了不予支持的判决。同时，陈某某于2012年5月4日向黄埔法院提前诉讼，要求罗桂英返还钱款，但因该案有诸多不正常的地方，该案已经报请上海市高级人民法院审核，直至今日该案还在审核过程中。
3，被上诉人王某某与上诉人陈某某之间实际上是一个民间借贷关系，因王某某未能在约定时间内还款，由此导致有本案的产生。王某某向陈某某总共借款人民币60万元，分两次借款；第一次为2010年5月31日借款人民币20万元，但借条上注明是272000元，且在借款当天陈某某要求签订借款抵押合同，且到浦东新区房管局办理了借款抵押登记；第二次为2012年1月19日借款40万元，当时被上诉人还给上诉人出具了54万元的借条，其中14万元属于利息。至于本案中40万元所谓的房款，是陈某某利用王某某没有什么文化，而且还具有严重的残疾，骗取了王某某写了本案中所谓的40万元的房款。而且40万元的房款收条是按照陈某某提供的样板书写的。
4，一审中原告提供的借条可以看出本案的真正性质属于民间借贷关系，而非房屋买卖关系。陈某某提供给一审法院的借条两张，分别为2011年3月10日借款人民币42000元；一张为2011年9月19日借款人民币42420元，共计人民币84420元。请法庭特别注意，该两笔借款均在签订所谓的《房屋买卖合同》以后产生的。按照合同的约定陈某某还好17万元的房款未支付给被上诉人，那么为什么该8万多元陈某某不直接裔房款的方式支付呢？又何必上诉人于2012年1月12日还支付房款人民币17万元给被上诉人呢？而且在一审庭审中，上诉人陈某某在庭审笔录第6页明确表述：“从2010年5月30日借款给被告272000元，其他借款没有了”。第3页陈某某也明确陈述，借条只有一次，就是20万元的借条，那么怎么后来又产生借条呢？这些都是极其不正常的地方，希望法院本着查清事实的基础上作出公正的判决。该房屋关系到被上诉人一家6口人的安居所在，关系到社会稳定、社会和谐的基石。
5，根据陈某某提供的收条来看，本案实为民间借贷关系。按照上诉人陈某某的陈述，从2010年5月30日借款给被告人民币272000元，就没有其他借条，为什么在2011年7月21日还开出收到王某某4万元的还款呢？（而且当时王某某实际还款人民币10万元，（有还款凭证可证明，因为有六万元已经作为利息扣除。所以陈某某仅打了4万元的收条）。按照上诉人提供的《房屋买卖合同》关于支付房款的约定来看，陈某某当时还欠款人民币17万元，应该陈某某还需支付钱款给王某某才符合逻辑，但反而王某某还款给陈某某，而且陈某某还收受了王某某的还款。
6，本案中的承诺书本身存在不寻常的地方，根据本案所谓的《房屋买卖合同》第6条。第10条约定：“该房屋应在2011年5月19日过户，如因甲方（即本案被上诉人）逾期未交房地产，乙方应书面催告甲方，自收到乙方书面催告之日起10内，甲方仍然未交付的，有权解除合同”。但根据陈某某提供的被上诉人的承诺书看，承诺书的落款时间为2011年5月1日，而合同约定过户时间为5月19日。就是说在还未到办理过户时间，同时陈某某也并未也书面催告的情况下，王某某主动要求延期。而且更为不正常的是，该承诺书的加重了王某某负担，即根据合同约定未按时交付房屋，承担房屋总价款的20%的违约金，也才11万元，按照承诺书内容要求每日千分之五来计算违约金尽高达33万元，几乎是房价的2/3了）。一个正常人一般均有趋利避害的本能，但根据该承诺书的规定来看，王某某的行为恰恰相反，这正常吗？
承诺书上说因被上诉人身体原因不适，所以因此推迟办理过户手续，但上诉人在庭中陈述因被上诉人丈夫生病需要住在系争房屋内，（见笔录第4页倒数第3段）前后矛盾；实际上王某某以及其丈夫的身体一向都很好。
注：承诺书是按照陈某某提供的样板书写的。
7，根据上诉人提供的所谓《房屋买卖合同》第14条的规定，应该要签订合同一式6份才能办理相关手续，但在本案中上诉人在一审庭审中陈述签订了2份合同，根本就无法办理房屋过户手续。合同当事人双方各自一份，区财政局一份、区税务局1份、区房地产交易中心1份。由此合同至少要5份，但在本案中上诉人称只有2份合同，这又怎样办理过户、税收等相关手续呢？
8，上诉人的房屋虽然登记面积为59.04平米，实际该房屋还有15平米的天井，被上诉人现在将该地修建为房屋，即该房屋实际面积不少于75平米，但在本案中上诉人仅用55万元买了75平米的房子，实际上每平米为7300元，在上海浦东三林能买到房屋吗？
房价约定为55万元，一审庭审中原告也承认该房屋在90万左右，同时上诉人与被上诉人于2010年5月31日签订的抵押借款协议上明确约定房价为100万元，上诉人又怎么55万出售该房屋呢？按照上诉人提供的《房屋买卖合同》约定55万元能在浦东三林买到近75平米的房屋吗？请尊敬的法官深思，谨慎下判！！！
9，实际上该房屋一直由被上诉人一家六口三代人居住，而且住房情况属于拥挤状体。被上诉人一家三代就盼着该房屋早日动迁，在有生之年能享受国家动迁利益，改善住房环境。在这样的情况下，被上诉人又怎么会以如此低廉的价格出售自己的房屋呢？
综上，该《房屋买卖合同》有如此诸多不寻常、自相矛盾的地方，怎能是一个合法有效的《房屋买卖合同》呢，由此希望二审法院根据一审查清的事实，驳回上诉人的上诉请求。
此致
上海市第一中级人民法院
委托代理人（特别授权）：刘大卫
上海市光明律师事务所律师
二0一三年一月二十五日

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