二、卖房不迁户，买方要求支付违约金获支持

发布日期：2013-06-24 作者：110网律师

二、卖房不迁户，买方要求支付违约金获支持
案情：
经审理查明，一、2012年2月16日，原告舒某某诉至本院，以被告李某某未履行某某五村某某号某某室的房屋买卖合同为由，请求判令其承担相应的违约责任。经（2012）民四（民）初字第300号案件查明，2011年6月29日，原被告签订房屋买卖合同，被告将系争房屋以940000元向原告出售，合同及补充条款对房款支付的进度、房屋交付的时间及相应的违约责任作了约定，其中补充条款第二条约定，被告承诺自房屋产权转移之日起的二十日内办理户籍迁出手续，否则每逾期一日，应按房产转让价的万分之五支付赔偿金，直至户籍迁出之日止。合同签订后，原告依约支付了定金50000元并向银行申请贷款，被告亦将房屋产权登记至原告名下。2011年9月13日，被告与居间方签订《协议书》，第三人保证银行贷款630000元可于被告迁出户籍后到账。2011年10月14日，原被告与居间方签订了《补充协议书》，被告同意在收到银行贷款630000元后的二十五日内将房屋内全部户籍迁出，房屋交接按原合同约定履行，上述事宜办妥后由原告支付房屋尾款。2011年11月30日，被告收到银行代原告支付的房款630000元。此后，被告以原告申请的贷款延期发放造成被告他处购房失败为由，拒绝完成房屋交付及户籍迁出义务，故此双方产生讼争，根据上述查明事实，本院于2012年9月14日作出（2012）民四（民）初字第300号民事判决，认为被告拒绝交房及迁出户籍的理由依据不足而构成违约，其应于2011年12月5日前交付房屋并于2011年12月25日前迁出户籍，故判令房屋买卖合同继续履行，由被告完成房屋交接并支付违约金30000元，原告则支付房屋尾款20000元，但因原告于该案中表示对户籍问题另行主张，故对此争议未予处理。该案作出裁决后，当事人均未上诉。2013年2月26日，原告诉至本院，请求判决如其诉请。
　　另查明，一、（2012）民四（民）初字第300号民事判决书生效后，原告于2012年10月向本院申请强制执行，当事人在执行过程中曾就房屋交接、户籍迁徙等问题各自向法院提出了解决方案，但未达成一致意见，后原告告知本院其已接收房屋，该（2012）执字第4028号执行案件遂以当事人自觉履行结案；二、被告及其妻于2012年5月4日取得本市7222弄50号602室房屋的产权，但户籍至今仍未迁出系争房屋。
　　本院认为，当事人应按诚实信用的原则履行生效合同，否则须承担相应法律责任。系争房屋买卖合同所产生的纠纷及当事人应各自承担的义务已经前案查明并裁决认定且执行完毕，本案中不再赘述。根据原被告签订的合同及补充协议约定，被告在2011年11月30日收到原告通过银行支付的房款后，应于2011年12月25日前迁出户籍，现被告在无客观障碍的情形下未履行户籍迁徙义务，理应承担违约责任，故对原告的诉请应予支持。针对被告的辩称，本院认为，一、补充协议书签订的目的系当事人对原合同部分条款的补充与修正，补充协议对户籍迁徙的违约责任未作新约定的，则应参照原合同处理，被告以补充协议未作约定而免除己方责任的主张于法有悖；二、违约责任基于合同约定，不必然以当事人产生实际损失为基础，故对被告以其行为未造成原告损失为由拒绝承担违约金的辩称不予采信；三、就查明的事实分析，目前尚无证据可证实原被告在本案诉讼前，包括前案的执行过程中已就户籍问题达成了协议，在此情形下，对户籍迁徙的责任认定仍应以涉案的房地产买卖合同及补充协议为准；四、虽然被告应就其违约行为承担责任，但合同约定的违约金确实偏高，为贯彻民法公平原则，做到既使守约方得到合理的经济补偿，又对违约方施以惩戒并督促其尽快履约，本案的违约金计算方式由本院依案情酌定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：
　　被告李某某应于本判决生效之日起十日内向原告舒某某支付违约赔偿金（计算方法为：按每日人民币50元计，自2011年12月26日起算至被告李某某实际完成某某五村某某号某某室房屋的户籍迁出义务之日止）。
　　本案受理费人民币3872元，减半收取，计人民币1936元，由被告负担。
评析：
房屋交易，其交易标的自然应是房屋，但中国的户籍管理以及各个地方在户籍迁移落户上管理的差异，使得在一些地方不得不在房屋交易的时候对该房屋上落户籍的迁移问题进行约定。户籍管理本属于公安行政机关的事情。户籍管理管理的是公民的身份信息。将房屋与户籍进行捆绑本身属于行政机关简单化管理的恶果。如果房屋能够证明该户籍人口的居住地，在其已将房屋转让给他人，并且购房人也已经入住，说明以前的户籍人口已经不在此居住，显然不能因为该户籍人口没有前来办理变更居住地址的手续，而影响新的房屋所有权人办理入户手续。在深圳已经不再要求先前的户口必须迁出，房屋新的所有权人才可以落户。前一户口将由公安机关特殊处理，以此督促户籍人前来办理新的居住地址变更登记。
在公安机关没有改变办理规定的情况下，一定要对牵涉到实际生活的问题在合同中约定清楚，同时还应约定相应的违约责任，最好是明确的违约金数额。只有这样在义务方违约时才能使其承担应由的责任，否则，受损害方将很难举证证明自己的损失，最终不得不放弃对违约方的责任追究，甚至由于无法追责，使得违约方长期违约拒不履行迁户义务。本案中合同双方对延期迁移户口的违约金作出约定，有利于合同的执行。
违约金在合同法的执行中一般理解为损失的弥补兼具惩罚性质，因此违约金的高低应以损失为参照依据。合同法司法解释二出台之前，在违约金高低的判断上并没有界定标准。由于每个人对损失的理解不同，特别是对难以金钱计算的损失，如何确定违约金高低差别较大，争议也较多。合同法司法解释二出来后，规定违约金一般不得超过损失的30%。在这一范围内还是有一定的幅度由审判者裁量。对于具体的违约金数额是多少仍由裁判者根据案情具体确定。另外，对于无法用金钱计算的损失如何确定违约金的高低仍属于没有标准。
关于违约金高低还有一个问题值得讨论的就是举证责任问题。如果违约方提出违约金过高，应由谁举证呢？现在许多案件处理上完全要求守约方举证，是对守约方守约行为的一种否定，也是对合同意思的否定。双方既然约定违约金的金额，就应最守，也说明在签订合同时违约方是认可违约可能造成的损失数额。如果其认为违约行为实际发生时未造成如此损失，至少应提供初步的证据以支持自己的主张，然后再由审判者根据情况确定举证责任，而不是完全由守约方举证。特别是对于无法以金额计算的损失，如果要求守约方提供损失证据，反而造成守约方举证不能给违约方逃避责任提供接口。在此类情形中，本身就是由于损失难以计算，当事人希望通过约定违约金，作为违约责任，便于追究和执行。如果在纠纷发生时反而轻易可以调整实际上是鼓励违约方的违约行为。对于可以用金钱计算的损失并易举证的案件，是否约定违约金条款实际对追究违约责任影响不大，也就是说，违约金条款对损失不易计算或者不易举证的情形最适合。对于该类情形应重视违约金条款的设计。

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