知名房产律师点评房屋买卖纠纷-迁户违约

发布日期：2016-09-19 作者：靳双权律师

房地产律师靳双权作为从业十余年的资深房地产律师办理了大量房地产纠纷案件，积累了大量办理房地产案件的经验，现在房地产律师靳双权将这些案件改编为房地产纠纷案例，如果和你正在经历的纠纷相似，希望可以帮助到你，本案件是一起腾退房屋的案件，现在我把这个案子改编为案例的形式，希望可以帮助到你。
（为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名）
一、原被告诉求
原告胡丽静诉称，原告与被告于2010年8月签订《房屋居间合同》，约定：被告将其所有的位于北京市某区678号房屋出售给原告。原告按合同约定向被告支付了房屋价款， 2010年9月双方办理过户。并约定：被告应当在办理过户之日起七天内将户口迁出。原告于2014年知晓，678号房屋中被告一家三口的户籍仍然没有迁出。根据双方合同约定：如因出卖人自身原因没有如期将本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付三万元违约金；超期超过七天没有迁出的，自超期超过七天起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之三违约金。现为维护个人合法权益，特诉至法院，请求：1、判令被告支付原告违约金三万元；2、请求判令被告向原告支付户口迁出的违约金；3、请求判令被告承担本案诉讼费。

二、审理查明
2009年7月20日，原告胡丽静、被告李金山及北京翔天房地产公司签订《房屋居间合同》，原、被告双方委托北京翔天房地产公司居间代理，促成原、被告签订房屋买卖合同。《居间合同》约定，被告李金山将其所有的位于北京市某区678号房屋出售给原告胡丽静，房屋总价款为七十六万元，其中房价款为四十万元。同日，原告胡丽静与被告李金山签订《房屋买卖合同》，约定：被告李金山将其所有的位于北京市某区678号房屋出售给原告胡丽静，房屋成交价格为四十万元。该合同约定：出卖人应当在该办理过户之日起七天内，办理原有户口迁出手续。如出卖人没有如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付三万元的违约金；超期超过七天没有迁出的，自超期超过七天起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金。合同签订后，原告向被告交纳了房款，被告将房屋交付给原告，双方于2009年8月11日办理了房屋过户登记手续，现房屋产权人登记为胡丽静。
庭审中，原告称被告李金山在房屋过户后，至今没有将被告一家户口从678号房屋的户籍内迁出，被告属违约。

三、判决如下：
1、被告李金山向原告胡丽静支付违约金人民币三万元。
2、被告李金山向原告胡丽静支付户口没有迁出的违约金。
3、驳回原告胡丽静的其他诉讼请求。

四、资深房产律师靳双权点评
资深房产律师靳双权认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应承担违约责任。在本案中，被告李金山没有按合同约定，将诉争房屋中的户口迁出，违反了合同约定，原告请求判令被告支付两项违约金，理由正当，于法有据。
关于计算违约金计算问题，原、被告签订的《房屋买卖合同》约定房屋成交价为四十万元，在合同中约定违约责任条款，但该违约责任条款并没有明确以房屋交易总价款七十六万元为计算违约金的基数，《居间合同》虽写明房屋交易总价为七十六万元，但《居间合同》与《房屋买卖合同》是两个相互独立的合同，并非居间协议为《房屋买卖合同》的补偿协议。所以原告要求按照七十六万元计算，于法无据。
被告李金山经本院合法传唤，没有到庭参加诉讼，视为被告放弃庭审诉讼权利，依法缺席审理，做出裁判。

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