北京房产律师靳双权解析一起一房二卖的央产房买卖纠纷

发布日期：2016-10-17 作者：靳双权律师

房地产律师靳双权作为从业十余年的资深房地产律师办理了大量房地产纠纷案件，积累了大量办理房地产案件的经验，现在房地产律师靳双权将这些案件改编为房地产纠纷案例，本案件是一起一房二卖的央产房纠纷案件，现在我把这个案子改编为案例的形式，希望可以帮助到你。
（为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名）

一、基本案情
刘林系1304室的所有权人。2013年10月10日（合同误写为2012年），出卖人刘林与买受人杨远签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定杨远以120万元的价格购买刘林所有的1304室，配套设施作价为110万元。房屋性质为已购公有住房。同日，双方与中介公司签订《补充协议》，约定杨远于2013年10月10日向刘林支付定金10万元。购房款约定为分期支付，杨远于2013年12月20日之前将房款110万元（包含定金10万元）自行支付给刘林；杨远于2013年12月20日之前将房款120万元以资金监管的方式支付刘林。双方同意在2013年12月20日之前共同办理房屋所有权转移登记手续。并于2014年3月1日前办理物业手续。甲方应于2013年11月25日前取得中央在京单位已购公房上市出售登记表，若因第三方原因导致央产房上市逾期办理，时间顺延至2013年12月20日。合同签订后，杨远向刘林支付定金10万元。2013年12月29日，杨远向中介公司支付居间代理费5万元。
2013年12月21日，中共中央直属机关事务管理局房地产管理处出具了关于同意刘林同志出售已购公有住房的证明。并于同年12月25日，出具中央在京单位已购公房变更通知单。2014年1月11日，建委受理了刘林的申请。同年1月11日，中介公司为双方办理了网签。1月15日刘林取消了网签。1月18日，刘林与张伟东签订了房屋买卖合同。1月19日，杨远向刘林发函要求履行合同。刘林于2014年1月20日10时签收该邮件。刘林于2014年1月20日20时向杨远发出解除合同的通知书，此告知函的时间杨远于2013年1月18日21时签收。
2014年1月18日，刘林与张伟东签订了房屋买卖合同，双方合同中约定房屋价款为320万元，张伟东向刘林支付了定金5万元及房款95万元。此后双方办理了网签手续，刘林将房屋交付张伟东。张伟东已向税务机关交纳了买卖房屋的税费。
原审法院经杨远申请，于2014年1月31日对诉争房屋做出了查封的裁定，并执行。杨远支付保全费5000元。现房屋仍在刘林名下。审理中，刘林、张伟东表示愿继续履行双方签订的房屋买卖合同，张伟东未支付剩余房款200万元。
刘林提供了录音材料一份，用于证明由于杨远违约已通知中介公司解除合同的事实，杨远认为录音不完整，对证明目的不认可。中介公司认为录音不完整，不能证明刘林欲证明的事实。杨远提供了银行账户明细清单，用于证明本人有履约能力，杨远的账户明细中显示2013年11月11日账户余额158万元，2014年1月11日账户余额212万元。刘林认可清单的内容，认为杨远账户中虽有存款，但其不支付房款亦属违约。

二、庭审过程
一审法院经过审理认为刘林与杨远之间签订的房屋买卖合同有效，双方应当按照合同约定履行合同。双方约定了央产房上市逾期登记时如何处理，双方在未解除合同的前提下继续履行合同，后取得上市资格后双方办理了网签，杨远亦由能力支付房款，但是在此期间刘林将房屋出卖给张伟东后，才对杨远发出解除合同的通知书，是根本违约行为，以此法院认定刘林违约，承担违约责任。
刘林不服原判，上诉至二审法院，认为是因为杨远的延期付款导致合同解除的原因。一审法院将违约责任全部认定为刘林不当，违约金过高。

三、法院判决
一审判决：
1、解除杨远与刘林于2013年10月10日签订的《北京市房屋存量买卖合同》及补充协议；
2、刘林于本判决生效后十日内退还杨远定金十万元；
3、刘林于本判决生效后十日内向杨远支付违约金45万元、居间服务费5万元；
4、继续履行刘林与张伟东于2014年1月18日签订的《北京市房屋存量买卖合同》及补充协议；
5、张伟东向刘林支付购房款二百万元；刘林协助张伟东将涉案房屋过户至张伟东名下，过户所需费用由张伟东自行负担；均于本判决生效后三十日内执行。
二审判决：
驳回上诉，维持原判。

四、律师点评
知名房产律师靳双权点评
知名房产律师靳双权点评：
杨远与刘林签订的《北京市存量房屋买卖合同》及双方与中介房地产经纪公司签订的《补充协议》，系当事人真实意思表示，亦未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属有效。双方均应按约定履行各自的权利义务。本案中，因刘林将房屋另售他人，并已实际交付。在庭审中，杨远变更了诉讼请求，要求解除合同，刘林亦表示合同已解除，双方对合同解除的原因及由谁违约各执一词。对此法院认为，杨远与刘林签订合同后，双方明确约定了取得中央在京单位已购公房上市出售登记表的时间及未能及时办理的解决办法，在合同履行中，刘林未能按时履行，在双方未解除合同的前提下，杨远在此基础的合同义务亦应相应顺延。刘林在取得房屋上市许可后与杨远进行了网签，杨远也表示履行付款义务。刘林未给予杨远明确答复时即与他人另行签订合同，且在签订合同后才书面通知杨远解除合同，刘林的行为已构成根本违约，应承担违约责任，故刘林以杨远未按协议约定日期付款为由主张杨远违约的辩解不予采信。现杨远以刘林违约要求解除合同，返还定金、支付违约金、支付中介费的诉讼请求予以支持。对于中介费的数额，以杨远实际向中介公司支付的数额为准。
上诉人刘林所述，杨远并无履行合同的能力，也无履行合同的诚意，在履行合同过程中存在违约行为，因刘林并未提供充足证据证明杨远存在违约行为，故原审法院认定刘林的行为构成根本违约并无不当。
综上，法院的判决是正确的。

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