房产买卖合纠纷同

发布日期：2016-12-27 作者：李晶律师

曹某诉山东某置业有限公司房屋买卖合同纠纷案
【案情简介】2012年8月27日，曹某（原告）与山东某置业有限公司（被告）协商一致签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：原告购买被告以出让式取得的位于东风东街以北、新华路1567号地块上建设的某小区1号楼2单元1018号房。根据合同约定，出卖人应当在2013年12月30日前将合同约定的商品房交付原告使用，另合同约定，出卖人逾期超过90日未交房的，买受人（原告）有权解除合同，并出卖人（被告）应当支付买受人（原告）累计已付款1%的违约金。2015年3月23日原告应被告要求去办理交房手续，办理交接时被告提出要先办理交房手续（包括缴纳各项费用和给付预期交房违约金）后看房，原告在要求先看房未果后只能办理了各项手续，一切办理完毕后发现交到自己手里的房子和自己当初看的户型完全不一样，遂要求退房。
【代理意见】乍看当事人提供的证据很容易得出“以预期交房为由主张解除合同进行诉讼”，但是仔细分析后存在以下问题：
1、交房时间2013年12月30日，90日后为2014年3月30日，解除权的除斥期间为1年，即2015年3月30之前原告有权提出解除合同，而当事人过来委托的的时候已经是2015年4月份。
2、原告交接手续已经办理完毕，缴纳了各项费用，并收下了被告给付的违约金。原被告双方约定逾期交房的解决办法有两种，但是是择其一，即原告选择接受违约金，就不能再重新选择解除合同。
3、以欺诈为由主张解除合同举证困难。虽然原告主张销售员当初应该是拿着另外一栋楼的平面图给她看的，但是销售人员现在找不到，即便找到了也不会给原告作证。原被告签订的商品房买卖合同中没有附户型图，原告手中也没有被告盖章认可的销售户型。
4、原告无法举证其办理交接手续时是被告不同意其先看房。
5、销售合同不附户型图不一定违反规定，因为根据《商品房销售管理办法》第十九条规定：“按套(单元)计价的现售房屋，当事人对现售房屋实地勘察后可以在合同中直接约定总价款。按套(单元)计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变；套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任”。
即只有按套销售的商品房买卖合同才是必须附户型图的，按面积销售的并无此要求。
【案件总结】该案中被告以撤诉终结。在此给购房者和开发商总结以下几点经验教训：
1、购房者一定要懂得维护自己的合法权益，如果买卖合同中没有附户型图，也可以单独拿着自己购买的房屋的户型图让开发商盖章，以证明自己购买的户型与图纸一致。
2、对于开发商而言，合同中最好是附上户型图，并且要求购房者在户型图上签字确认。如果是公寓式的塔楼，由于东南西北四个朝向都有类似的户型，那么一定附上整层的平面图，并要求购房者在自己购买的那套房屋图形内签字确认。如此做主要是为了更正式，并省去很多纠纷。购房者签完合同后悔闹事的常见，尽量完善自己总不会错。
3、购房者交房之前一定要求先看房，检查、核对无误后再办理交房手续，如果有大的质量问题，要求开放商及时维修或者退房。
4、不要以为合同里约定逾期交房了就一定能退。还是要个案个别处理。上面代理意见已经介绍，不重复。
商品房买卖过程中还有很多问题，遇到后再一一和大家分享。
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