房产纠纷律师点评一件房屋连环买卖案件

（为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名）

一、基本案情
2011年3月25日，出卖人宋国与买受人周锡签订了一份《房屋买卖合同》。在合同中约定，宋国将一套建筑面积为92.21平方米的房屋以二十三万元的价格卖给周锡。双方应当在签订合同的当日，由周锡将房屋价款二十二万元交付宋国，宋国则同时交付房屋钥匙和物业手续。待宋国将房产过户到周锡的名下时（周锡在房产部门签字后），周锡再将剩余的一万元交给宋国。宋国应当承担办理房屋过户手续的各项税费，周锡则积极予以配合。在宋国未将房产证过户到周锡名下，不因市场上房价的变动而使合同房价有所变动。若周锡违约，应当书面通知宋国，宋国应当在3日内将周锡已付的房款还给周锡，周锡支付违约金五万元；假如甲方6个月后没有将《房产证》过户给周锡，周锡可以拒绝支付剩余的房款，宋国应承担违约责任一万元。若宋国未能办理房产过户手续，愿以此房抵押已交房款，也就是此房归周锡所有。
周锡在签订房屋合同时了解到，该房屋是由案外人凌龙泉夫妇从向生、赵芬萍夫妇手中购买了该套房屋，2010年7月20日宋国从凌龙泉夫妇手中购买了该房屋又卖给了周锡。宋国与周锡签订房屋买卖合同时，宋国已经告知周锡该房屋仍然登记在向生夫妇名下。
合同签订当天，周锡与宋国协商后支付了宋国二十万元房款，由宋国出具了收条，并将涉案房屋钥匙以及向生的房产证交付给周锡，周锡即搬入居住使用。
后来，因向生和赵芬萍妇下落不明，致使宋国无法将房屋过户到周锡名下，宋国遂以向生和赵芬萍妇名义与周锡女儿周婧就涉案房屋补签了一份售房协议，以周婧名义（周婧签具有授权委托书）起诉至本院，要求判令向生和赵芬萍履行协助办理房屋“两证”过户的义务，并判令按合同约定承担违约责任，违约金伍仟元（自2010年2月2日房屋成交付款之日起顺延一个月至办好房屋所有权证和土地使用证时止，按每月3%计算）。法院支持了该请求。
2012年9月经人民法院执行将该房屋产权转移登记到周婧名下。周锡尚欠宋国三万元房款，宋国多次索要，周锡以宋国违约为由拒付此款。后宋国起诉至法院，要求法院判令周锡继续履行《房屋买卖合同》支付房款三万元及相应利息，并承担其自愿放弃原房主向生、赵芬萍应支付的违约金5000元。
二、法院判决
1、被告周锡于本判决生效之日起十五日内偿付原告宋国购房款27677元。
2、驳回原告宋国的其他诉讼请求。
三、律师点评
根据《民法通则》以及《合同法》的规定，很明显依法成立的合同，自成立时生效，并受法律保护，对当事人具有法律上的约束力，双方当事人应本着诚实信用原则全面履行自己的义务。通过分析案情我们可以得出，涉案交易房屋经过了二手房连环买卖，即凌龙泉夫妇与向生夫妇之间、凌龙泉夫妇与宋国之间、宋国与周锡之间的买卖。
在该房屋的连环买卖过程中，各买卖人先后依次签订了书面买卖协议，就该房屋的基本状况、价款数额、价款支付方式等合同主要内容均进行了明确约定并交付了房屋，虽未办理房产过户手续，但依法不影响其买卖合同的效力。同时，不动产过户不仅有着严格的法定程序，而且必须有原登记产权人的协助和配合才能完成。周锡明知交易房产登记在案外人向生和赵芬萍妇名下，仍与宋国签订《房屋买卖合同》，自愿接受合同拘束并承担相应过户风险，不存在出卖人隐瞒欺诈等情形，本着诚信公平原则，因原登记产权人暨第一个出卖人向生夫妇事实上一直下落不明而导致宋国未能按期履行过户义务的情况下，不宜认定宋国违约。而且，宋国经周锡同意以向生夫妇名义与周锡女儿周婧之间签订（涉案房屋）出售协议并经诉讼和执行程序已将涉案房屋产权过户至周锡女儿周婧名下，则周锡在法院审理过程中提出的关于宋国未能按双方合同约定六个月后将《房产证》过户到周锡时，故其可以拒绝支付剩余房款且要求宋国支付10000元违约金的抗辩主张，有悖公平和诚信，受诉法院不予采纳是正确的。
依据双方签订的房屋买卖合同约定办理房产过户手续时所需各种交易税费由宋国承担，则周锡在办理房屋过户过程中所支付的2323元应由宋国承担，故周锡实际尚应付宋国剩余购房款为27677元（30000元-2323元）；宋国请求周锡返还自愿放弃的违约金5000元之主张，缺乏事实和法律依据，理应驳回。