点评一起经济适用房案件

发布日期：2017-02-13 作者：靳双权律师

　（为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名）
　　一、基本案情
　　刘娟与刘芳系姐妹关系。程灵素系刘芳之女。
　　2005年8月15日，刘娟与A公司签订《商品房买卖合同》，约定由程灵素以375454元的价格购买涉诉房屋一套。该房屋交付后由刘娟占有并进行了装修，现仍由刘娟占有。
　　2006年8月31日，房屋管理部门颁发了涉诉房屋所有权证，登记房屋所有权人为程灵素，房屋性质为经济适用住房。后经程灵素申请，房屋管理部门于2010年7月20日向其补发新房屋所有权证。
　　2012年，程灵素向法院提起诉讼，要求确认其对涉诉房屋的所有权，刘娟腾退涉诉房屋并支付房屋占用费。人民法院于2012年9月20日作出民事判决，认定涉诉房屋系经济适用房，房屋所有权人登记为程灵素，且刘娟主张的借名买房违反了国家有关政策规定，故判决确认涉诉房屋归程灵素所有，并驳回其其他诉讼请求，该判决另认定刘娟在该案中主张的出资等有关问题，可持有效证据另行解决。
　　2012年5月15日，程灵素将房门撬开，试图居住。故刘娟诉至法院，请求判令：1、程灵素按照涉诉房屋现市场价支付我房屋损失人民币250万元（包含购房款375452元，土地出让金9545元，契税11263.56元，公共维修基金7509元，房屋增值损失2096230.44元）；2、诉讼费、评估费由程灵素承担。
　　二、法院审理
　　诉讼中，刘娟提交了购房款付款凭条4张、购房款发票、土地出让金收据、契税收缴款书、公共维修基金收据等证据，以证明交纳了购房款375452元，土地出让金9545元，契税11263.56元、公共维修基金7509元。程灵素对上述证据真实性均无异议，但对证明目的不予认可。
　　诉讼中，刘娟称其与程灵素系"借名买房"关系，程灵素称其与刘娟曾有约定，由刘娟借用其名义购买经济适用房，等刘娟之子齐飞户口迁入北京后，由程灵素借用齐飞名义购房，双方再将房屋互换。为证明各自主张，刘娟、程灵素各提供对话录音一段。在刘娟提交的其与程灵素2011年7月10日谈话录音中，双方未提及互换房屋一事。在程灵素提交的刘芳、刘娟2012年5月23日录音中，刘芳多次询问双方是否曾约定房屋互换，刘娟未明确承认是否存在该约定。
　　诉讼中，刘娟申请评估，法院委托评估公司对涉诉房屋现值（考虑装修因素）进行评估，该公司于2013年9月30日作出房地产司法鉴定估价报告，评估房地产总价为2921220元。刘娟为此支出评估费7842元。经询，双方当事人对该评估意见均无异议。
　　涉诉房屋商品房买卖合同及补充协议、购房款发票、旧房屋所有权证、入住证明、装修管理服务费协议、开工许可证、物业费发票、供暖费发票、电卡、燃气卡、水卡等原件现存放于刘娟处。
　　三、法院判决
　　法院审理后作出判决：
　　1、程灵素于本判决生效后九十日内返还刘娟购房款375452元，土地出让金9545元，契税11263.56元，公共维修基金7509元；
　　2、程灵素于本判决生效后九十日内给付刘娟房屋增值款1258725.22元；
　　3、刘娟于本判决生效后九十日内将涉诉房屋腾空并返还给程灵素；
　　4、刘娟于本判决生效后九十日内将涉诉房屋的商品房买卖合同、补充协议、购房款发票、旧房屋所有权证、入住证明、装修管理服务费协议、开工许可证、物业费发票、供暖费发票、电卡、燃气卡、水卡返还给程灵素；
　　5、驳回刘娟的其他诉讼请求。
　　四、律师点评
律师认为，程灵素虽主张其与刘娟间存在换房约定，但未就该约定的存在提交充分有效的证据予以证明，故法院对其主张不予采信。
　　本案中刘娟以程灵素名义出资购买涉诉房屋并进行装修，系房屋的实际买受人，双方应系借名购房关系，该借名购房行为侵犯了国家保障性住房管理秩序，应属无效。现生效判决已经确定程灵素为涉诉房屋所有权人，故程灵素应将刘娟为购买涉诉房屋支出的购房款、土地出让金、契税、公共维修基金等费用予以返还，刘娟亦应将涉诉房屋及与房屋购买、使用相关的有关文件及物品返还给程灵素。
　　关于涉诉房屋价值增加部分，因涉诉房屋系经济适用房，刘娟、程灵素的借名购房行为侵犯了国家保障性住房管理秩序，应属无效，故法院判定双方对本案纠纷的产生承担均等过错，就该部分利益应由双方均等分割。　

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