预售商品房能否被查封，如何购买被查封的房产

一、预售商品房能否被查封
商品房预售合同登记备案制度仅仅是一种行政管理的手段，并非物权登记，购房者享有的权利仍然是一种合同债权，是否办理商品房预售合同的登记备案并不能决定该预售合同是否具有法律效力。预告登记，是指为保全一项请求权而进行的不动产登记，该项请求权所要达到的目的是在将来发生不动产物权变动。其通过登记的方法予以公示，从而将物权的公示手段用于对债权的保护，使买受人的优先权具有了对抗第三人的效力。只有通过预告登记，买受人才能享有对该房屋物权的请求权。预售的房屋才能被赋予准物权的性质从而受到保护，产生对抗第三人的效力。因此，预售合同登记备案并不等同于预告登记。
根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”
二、如何购买被查封的房产
首先一点需要明确，房产被查封后也必须先撤销查封才能过户。有权查封房产的机关有公安机关、检察机关、国家安全机关以及法院。如果卖方的房产被公安、检察、安全机关查封，那卖方可涉嫌刑事犯罪，甚至这套房屋是卖方是用赃款购得，买这样的房子风险极大，甚至连已付的房款都要不回来；如果是被法院查封，那么卖方一般只涉及民事、经济类纠纷，在卖方提供担保或者清偿了债务后，法院就会办理解封手续。
如果卖方的房产已被法院查封，而卖方要求买方先拿出一笔房款来替他清偿债务再办理过户交易手续的话，买方此时需要格外谨慎，务必把握好以下四点：
（一）要求卖方出示与诉讼有关的材料，如起诉状、法院受理通知书等，了解涉案金额与案件有关的其他信息，有必要旁听该案件的开庭审理；
（二）要求卖方与法院协商抵销查封的方式和时间，有必要的话陪同卖方一起向法官了解；
（三）将房款以卖方名义付到法院，同时要求卖方出具收款收据，为避免卖方将房款挪作他用，买方不要直接将房款交给卖方；
（四）要求卖方将房地产权证交给卖方或中间方保管，直至过户。
购买被法院查封的房产风险是较大的，因此要评估卖方的诚信，预判所涉案件的判决结果和对本起交易的影响，了解相关信息，在最大限度内规避风险，这对买方的要求会比较高。如果没有专业人士的协助，建议还是放弃购买。如果已与卖方签订了买卖合同才发现房产被查封的事实，可考虑解除合同并追究卖方的违约责任，如双倍返还定金、支付违约金等等。
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