因房屋买卖合同的标的性质约定不规范引起的纠纷

发布日期：2018-06-05 作者：靳双权律师

　　? (为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
　　一、基本案情
　　2011年1月，蔡先生与A房地产开发公司(以下简称A公司)签订了《商品房买卖合同》，约定：蔡先生以建筑面积每平米2500元的房价购买一套120平方米的三室一厅，于同年6月交房，A公司在交房后的90日内将房屋产权证交给蔡先生。2012年1月，A公司将房间钥匙交给蔡先生。蔡先生进住后，多次找A公司索要商品房房屋产权证，但A公司总是以产权证在办理之中答复蔡先生。蔡先生与其余20户业主于2013年1月起诉A公司，要求房地产开发商赔偿他们逾期交房违约金和办理房屋产权证。
　　二、法院审理
　　在诉讼中A公司同意向蔡先生等21户业主交付产权证，但A公司声明其提供的产权证只能是经济适用住房的产权证。这对21户业主来说却是始料未及的。对此，业主们认为A公司构成违约。理由是：与开发商签购房合同时，并没有被告知所购房屋为经济适用住房。在双方所签合同内容中，除第1条中的地块规划用途载明为经济适用房外，其余条款均表明原告购买房屋为商品房。A公司向业主出示的是商品房的预售许可证，合同里也明确规定了房屋是商品房。此外，业主们认为，购房户有省内户口的，也有省外户口的，不符合经济适用住房的销售对象特征;房屋价格上下浮动较大，从4500元到6100元不等，不符合经济适用住房按政府指导价规定的浮动范围。因此，作为开发商的A公司无论其主观意图还是其客观表现，其出售的房屋都是按商品房销售给业主的。对此，21户业主认为房开商所交付的房屋理应是商品房，给他们办理的房屋产权证也应当是商品房的产权证。
　　2013年3月，法院对此作出判决，判决A公司赔偿逾期交房的违约金，驳回了业主们的其他要求。法院认为，在双方所签合同内容中，除第1条中地块规划用途载明为经济适用房外，其余条款均表明原告购买房屋为商品房。而在房地产开发商A公司向政府部门用地申请及政府批准文件中，已明确载明了该房屋属性为经济适用房，A公司对其所出售房屋的属性，所能取得何种权属证书是明知的，但在与原告签订房屋买卖合同后，被告并未明示原告所购房屋为经济适用房，因此房地产开发商违反了诚实信用原则，对此应承担责任。法院只认为A公司应承担责任，但对于承担何种责任没有作出具体的判决。一审判决后，21户业主提起上诉。
　　三、北京房产纠纷律师靳双权点评
　　本案是一起因房屋买卖合同的标的性质在订立时约定不规范引起的纠纷。经济适用住房与商品房有着本质的区别：根据《经济适用住房管理办法》规定，确定经济适用住房的价格应当以保本微利为原则，其销售基准价格和浮动幅度应当按照《经济适用房价格管理办法》(计价格(2002)503号)的规定确定，经济适用住房价格确定后应当向社会公示。经济适用住房销售应当实行明码标价，销售价格不得超过公示的基准价格和浮动幅度，不得在标价之外收取任何未予标明的费用。经济适用住房在取得房屋所有权证和土地使用证一定年限后，方可按市场价上市出售;出售时，应当按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳收益。具体年限和比例由市、县人民政府确定。个人购买的经济适用住房在未向政府补缴收益前不得用于出租经营。在现实房屋买卖中，为了促销和抬高经济适用房的销售价格，有的开发商在所提供的宣传资料及广告中及其签约时所提供的合同文本即格式合同中对所售房屋的性质具有不同的界定，甚至在正式合同文本中故意抹杀其经济适用房的房屋性质。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。《合同法》第39条规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。根据该法第40条规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。在本案中，开发商所提供的商品房买卖合同，是事先制定好的格式文本，其属于格式合同。因此，本案中作为格式合同的提供者的A房地产开发公司，其提供的格式合同中的标的物为经济适用房，属于排除对方主要权利的条款，对于这样的条款其理应以合理的方式提请对方注意，而不能故意隐瞒这种情形。本案中，A公司不论是在其所出售的房屋的宣传资料中，还是与买方人所订立的合同名称都冠以《商品房买卖合同》，因此可以认定其对蔡先生等所出售房屋的性质为商品房，但在双方所签订的合同内容中，第1条中地块规划用途载明为经济适用房而其余条款均表明原告购买房屋为商品房。这样对开发商所提供的这一格式合同中对所售房屋的性质就具有两种解释，在这种情形下，根据《合同法》有关格式条款的规定，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。因此，本案中开发商向蔡先生等购房人提供的房屋应当是商品房而不应当是其产权受到限制的经济适用房。在开发商不能向蔡先生等购房人交付商品房的情况下，应依法承担违约责任。
　　四、律师建议
　　房屋买卖合同标的性质不同，将决定双方当事人的权利、义务不同，因此双方当事人对此必须作出明确地约定。如果开发商采取格式合同出售房屋，其应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求对该条款予以说明。对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不致的，应当采用非格式条款。

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