买受人可以将购买的未竣工的预售商品房再行转让吗
发布日期:2018-07-05 作者:靳双权律师
一、原告诉称
原告牛先生起诉称:2001年10月份,我在甲市A地购买了一套商品房,开发商在合同中约定,在2002年12月向我交房。2002年5月,单位将我调往T国工作,所以我就把我购买的这套在建的房屋专卖给了我同事小张,我和小张签完《预售商品房转让合同》后,我向开发商协商不成,所以我起诉到法院,请求确认我和小张签订的《预售商品房转让合同》有效。
二、被告辩称
被告开发商答辩称:我公司和牛先生签订的《商品房预售合同》中,对此种情况作了约定,具体内容是:“本合同签订后至房屋交付前,乙方不得转让所预购的房屋,如有特殊原因转让,须征得甲方同意,并签订预售转让书面协议,报市房屋土地管理部门批准。”牛先生和第三人签订的转让合同,我们有权不同意,所以请求法院驳回牛线的诉讼请求。
三、法院查明
法院经审理后查明:2001年10月,牛先生和本案中的开发商签订的《商品房预售合同》,合同约定开发商于2002年12月向牛先生交付房屋,牛先生签订合同后先付首付款20%,剩余房款走银行按揭。同时还对交付房屋前,买受人不得转让所购房屋做了详细约定。但牛先生后来因为工作调动,擅自把房屋转让给他的同事小张,然后再向开发商协商。最后协商未果,故起诉到法院。
四、法院判决
法院经审理后判决:驳回了牛先生的诉讼请求。
五、房屋买卖合同纠纷律师靳双权点评
本案是一起因商品房预售合同转让不符合当事人约定而引起的纠纷。按相关法律规定,购买人将在建的预售商品再转让的问题,我国法律目前没有禁止性规定,1995年12月,最高人民法院在其发布的《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》中规定:“商品房预售合同的双方当事人,经有关主管部门办理了有关手续后,在预售商品房尚未实际交付前,预购方将购买的未竣工的预售商品房转让他人,办理了转让手续的,可认定转让合同有效”。由此可见,在《城市房地产管理法》颁布之前,最高人民法院支持正常的预购商品房的转让,但对违反政策的“炒楼花”的投机行为仍持否定态度;但是如果合同中明确约定了购房人不能转让或者转让需有条件,那购房人必须遵循诚实信用原则,履行合同约定。本案中,开发商在和牛先生签订合同时,明确约定了,转让房屋要经过开发商同意,反之则不能转让。所以法院对于牛先生的诉讼请求不能支持。
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