当事人未办理登记手续不影响合同的效力

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)
　　一、原告诉称
　　我程先生起诉称：2004年，我与XX花园的苗先生签订了一份购房合同，约定购买XX花园二栋1201号房及车房一间(下称该房屋)共114平方米。合同签订后，我即向苗先生支付购房款40000元，接收了该房屋，进行装饰，入住到2012年11月。2012年10月16日，我与被告签订了一份《房屋转让协议》(下称《协议》)，约定将该房屋转让给被告。签订《协议》时，《协议》只写明该套房设3房2厅1厨2厕1阳台;只写明“开发商办好房产证次日起10天内付清余款33000元”。而口头言明该房屋实际面积为114平方米，转让价款为342000元(即以114平方米，每平方3000元计算)，为避税，未将该房价款342000元写入《协议》。还口头约定，被告先交购房款32000元作首期款，剩下房价款(除留33000元办证后交)的277000元三年内付清。前述口头约定的事项，签订《协议》时的见证人可作证明。苗先生一直没为我办妥该房的房地产证。我与被告签订《协议》时，己将与苗先生签订的买卖房屋合同及苗先生收取我购房款40000元的收据原件交给被告。被告收取前述证据原件时，当即付了32000元，作购买该房屋的首期款，还口头承诺尚有房价款(除《协议》约定33000元到办好产权证再交外)277000元，从转让之日起三年内付清，紧接入住该房屋。被告自2012年12月住入该房至今，己超过三年，我多次口头催告被告交清房价款，被告均以《协议》没约定房价，当时交了32000元，即交清房款为由，拒绝交付应在三年内交付的房价款277000元。根据相关法律规定，我请求法院依法判令：1、确认我和被告2012年10月16日签订的《房屋转让协议》无效;2、判令被告返还我XX花园二栋1201号房及车房一间共114平方米;3、判令被告自2012年12月1日起至返还该房屋时止，每月向我支付该房屋使用费1000元，以被告在签订《房屋转让协议》时交付的32000万元抵付，实行多除少补;4、被告承担本案诉讼费。
　　二、被告辩称
　　被告安先生答辩称：我购买原告房屋己全额付清房款，原告串通所谓证明人作虚假诉讼无法形成证据链。原告的请求没有事实与法律依据，原告明显恶意诉讼，没有遵守诚实守信的基本诉讼原则，请法院在查明事实后依据相关法律法规的规定驳回原告的诉讼请求。
　　三、法院查明
　　法院经审理查明：原告提供了解除《房屋转让协议》通知、邮政快递查询证明以及照片，该组证据只能证明原告邮寄了解除通知给被告，是原告单方行为，其行使单方解除权没有事实依据。被告提交的证人证言用以证明原告用部分购房款抵偿借款，但该证明是孤证，且容易伪造。被告提交的《收据》用以证明原告收取了房款32000元且房款已清，该《收据》的字迹已经本院委托司法鉴定所进行笔迹鉴定，鉴定意见为：《收据》叙事内容中第1个“万”、“共叁万贰仟元正，房款已清”字迹和落款收款人处“程先生”签名字迹倾向出自程先生的笔迹。
　　四、法院判决
　　驳回原告程先生全部诉讼请求。
　　五、律师点评

　　本案是房屋买卖合同纠纷，本案争议焦点为涉案《房屋转让协议》是否有效的问题。涉案《房屋转让协议》是原、被告于2012年10月16日签订，协议约定原告将XX花园二栋1201号房转让给被告，协议内容是双方真实意思表示，签订该协议后原告交付了房屋给被告使用至今，被告也支付了相应价款给原告，有《收据》为证，涉案房屋虽没有办理权属登记证书，但该协议并不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，是合法有效的协议。根据《城市房地产管理法》第三十八条第六项规定“未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让”，该法条应从立法目的理解，该法条目的在于规范房地产市场交易秩序，保障交易安全，当属房地产管理部门对城市房地产转让的一种行政监管措施，而非对订立设定所有权转移义务的买卖合同所作的禁止性规定，违反该法条的规定转让房地产的，仅可能导致买卖合同履行上的瑕疵，即房屋所有权的权属证书办理上的不便，但与该合同效力无关。因此该法条一般认为属于管理性强制性规定，而不属于决定合同效力的效力性强制性规定。涉案《房屋转让协议》并不违反强制性法律规定，应当认定为有效。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(一)第九条规定“依照合同法第四十四条第二款的规定，…法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移”，这种登记主要是指房地产管理法等法律法规所规定的房地产权属登记，这种登记不是合同的生效要件，而是一种决定特权变动效力的登记，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，因此涉案协议并不因为涉案房屋未办理权属登记证书而无效。《中华人民共和国物权法》第十五条规定“当事人之间订阅有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理特权登记的，不影响合同效力”，该法条明确规定未办理房屋权属登记证书的，不影响合同的效力，因此涉案协议是合法有效的。综上所述，原告主张涉案协议违反了《城市房地产管理法》第三十八条因此无效并不成立，涉案《房屋转让协议》是合法有效的，原告主张该协议无效并要求被告返还涉案房屋和支付房屋使用费并没有事实和法律依据，对其请求予以驳回，不予支持。