（三）传贳权的效力

　　1. 效力范围

　　关于土地和建筑物的关系，韩国采分别主义，即土地及其上之建筑物为各自独立的不动产。若仅以建筑物设定传贳权的，该效力所及范围发生特殊之问题。在通常情况下，建筑物传贳权人使用和收益标的不动产时，不可避免地利用该建筑物所占用的基地及其附近必要范围内的土地。因此，即使在设定契约中约定仅以建筑物设定传贳权，其效力须及于必要范围内的土地。对此民法规定：建筑物传贳权的效力及于该土地上的地上权或租赁权（第304条）；以传贳权为目的的建筑物所有人和该基地的所有人非属同一人时，认定法定地上权成立（第305条）。具体而言：

　　第一，以他人土地上的建筑物设定传贳权的，建筑物传贳权的效力及于以该建筑物的所有为目的的地上权或租赁权（第304条第1项）。正因为传贳权的效力及于以该建筑物的所有为目的的地上权或租赁权，所以传贳权设定人非经传贳权人同意，不得为消灭地上权或租赁权之行为（第304条第2项）。而地上权或租赁权消灭时，地上权人或承租人须撤回地上物，将土地恢复原状返还于原权利人（韩国民法第285条第1项、第615条）。因此，经传贳权人同意，设定人消灭地上权或租赁权时，建筑物传贳权亦随之消灭。此时，传贳权存续期间若尚未届满，则认为传贳权人抛弃该期限利益（第153条第2项）。

　　第二，建筑物与所占用基地同属一人，而仅以建筑物设定传贳权的，视为该基地所有权的特别承继人对传贳权设定人设定地上权（第305条第1项前文），即认定法定地上权的成立。这是因为建筑物和土地同属一人，而仅以建筑物设定传贳权时，建筑物传贳权人必然使用该建筑物所占用土地，但这种利用关系并非基于某种权利，因此有必要法律设明文规定予以保护。在建筑物与基地所有权人仅处分该基地的情形，理应与受让人订立契约方式取得地上权或租赁权。如果所有权人依契约已经取得地上权或租赁权的，根据第304条第1项的规定，传贳权效力及于地上权或租赁权，故此无须适用第305条关于法定地上权的规定。如果所有权人没有采取依契约取得地上权的措施的，则根据第305条的规定取得地上权。此法定地上权，无须办理登记（第187条）。值得注意的是，取得法定地上权者为建筑物所有权人，而非传贳权人。法定地上权成立后，根据当事人的请求，由法院指定土地使用费（第305条第1项但书）；基地所有权人，不得向第三人出租或者设定以该基地为标的的地上权或传贳权（第305条第2项）。

　　2. 传贳权人的使用、收益权和义务