11. 建筑物区分所有权忽略了最基本的权利

　　这次的物权立法的方案，相比其他地方来看，在建筑物区分所有方面，可以说还是不错的。原因是什么？原因就是这部分条文相对来说写得要细，写得要多。

　　但是与实际生活状况相比，还是不能满足需要。居者有其屋是一项基本人权，老百姓不能没有住房。而中国城市里的住房主要是依据建筑物的区分所有权来解决，不像人家国外，城市居民住房也主要依靠单一住宅来解决。中国常规的居住的情形，是中国城市居民绝大多数住在区分单元里，因此中国建筑物区分所有权是中国城市居民普遍拥有的权利，物权法对此权利的规定当然不能依靠特别法，而只能依靠普通法。当然少数人也会有别墅，也就没有建筑物区分所有的问题了，但是绝大多数人是要发生这样一种权利。

　　在建筑物区分所有权的法律制度中，最值得引起注意的，是这种所有权本身是多重权利的复合体这一特征。我以前的著作里谈到，这种所有权中至少包括三种所有权，即：全体业主对建筑物整体的所有权，部分业主对部分建筑物的部分所有权，单一业主对特定建筑物空间的专有所有权。其中，全体业主对建筑物整体的所有权，是各项所有权的基础，因为建筑物的整体安全是其他权利的基础。在我之前，我国法学界从日本引进了建筑物所有权理论，其基础是单一业主的所有权，业主之间的关系，用民法相邻关系解决。这就忽略了建筑物整体的存在以及利益问题。

　　在这种情况下，问题就很多，尤其是涉及到公共使用空间的时候，像绿地，车库之类。甚至在广州、深圳，都出现了开发商保留临街外墙的所有权的现象。开发商卖房的时候把房顶上，还有外墙的所有权给保留了，为了自己将来做广告或者收取做广告的利益。后来我到建设部开会，我说这些根本是非法的，原因是，这种保留忽略了建筑物整体的利益。后来建设部通过一个规定把这些东西都否定了。但是目前的物权法方案还是没有考虑到建筑物整体的问题。

　　现在最显著的就是车库的公共使用问题。前一段有一个律师给我说，说是有一个地方规定草地、公共设施等都还许可业主来保留所有权。我觉得这是很荒唐的。你想想，草地从功能上它就是公共使用，为什么要保留这个权利呢？原因是开发商在房子盖好以后，还想在这个地上建商场或者搞其他的商业性设施，反过来再赚一些钱。这也是违背建筑物整体利益的行为。昨天我见一个律协的人，他说他办了不少房地产的案子，到目前为止还没有发现一个诚实的开发商，这些开发商都有些不是大就是小地欺骗老百姓，在广告和最后做的事情里都是如此。我刚才说了，相比较来看物权法草案这部分内容比其他部分要好，但是还是有很多的地方做得不细，所以希望能够改进。