(一)应税营业额的确定

　　纳税人销售不动产的营业额，是购买者支付给纳税人的全部价款和价外费用(含货币、货物或其他经营利益)。由于营业额是以人民币形式体现的，因而，无论纳税人收到的是货物或取得的是其他经济利益，都应按规定折算成人民币，计缴营业税。

　　在确定营业税的计税依据时，应注意以下几个方面的问题。

　　1.代收代付费用的处理。房地产开发公司销售商品房时，要代当地政府及有关部门收取一些资金，如代市政府收取市政建设费，代邮政部门收取邮政通讯配套费等。对此类代收资金及费用，房地产开发公司并不作为自己的营业收入，而是作为代收费用处理，将全额转交有关部门。根据《营业税暂行条例》中关于“营业税营业额为纳税人从对方所取得的全部价款和价外费用”的规定，对此类代收费，无论其财务上如何核算，均应全部作为销售不动产的营业额计征营业税。

　　2.合作建房营业税计征依据的确定。合作建房的方式有两种，一是纯粹的“以物易物”，二是货币资金与土地使用权合股。

　　(1)“以物易物”，即双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换。具体的交换方式也有两种：以房换地，以地换房;租地建房，以房抵租。

　　①以房换地的营业额的确定。例如甲方投资1200万元在乙方提供的土地上建造房屋，房屋建成后按协议甲与乙按6：4的比例分配房屋。由此可以推知，乙方提供的土地使用权价值为800万元。房屋建成后，其价值为甲方投资的1200万元再加上乙方提供的土地使用权价值800万元，合计为2000万元。双方按6：4的比例分配房屋，分别取得1200万元和800万元，从表面上看双方均未获得任何增值价值。但分析其内涵可以发现，甲方取得的1200万元是由720万元(1200× 60%)的房屋价值和480万元(800× 60%)的土地使用权价值组成的;乙方取得的800万元是由480万元(1200×40%)的房屋价值和320万元(800×40%)的土地使用权价值组成的。其实质是建房单位甲用价值480万元的房屋换取了有土地使用权单位乙价值480万元的土地使用权，即发生了销售不动产和有偿转让土地使用权的行为。那么，建房单位甲应以480万元作为销售不动产的计税依据，土地使用权的提供方乙应以480万元作为有偿转让无形资产的计税依据。

　　②以出租土地使用权换取房屋所有权应税营业额的确定。例如甲方租用乙方土地使用权若干年，由甲方在该土地上建造建筑物并使用，租赁期满后，甲方将所建建筑物连同土地使用权一并归还乙方。在这一经营过程中，甲方是以建筑物为代价换得若干年使用权，乙方是以出租土地使用权为代价换取建筑物。则甲方发生了销售不动产行为，对其按“销售不动产”税目征收营业税;乙方发生了出租土地使用权的行为，对其按“服务业——租赁业”税目征收营业税。营业额按《营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定核定。