本案优先购买权应适用除斥期间
www.110.com 2010-07-23 16:47
「案情」
2001年1月30日,甲与乙公司签订房屋租赁合同,甲租用乙公司商业用房一间,至2003年7月30日期满。2002年2月1日,因乙公司欠丙银行贷款,法院依法将该房屋强制执行给丙银行。在执行过程中,法院告知甲对房屋享有优先购买权,甲未主张该权利。同年3月3日,丙银行领取了该房屋的所有权证书。3月4日,丙银行与第三人签订房屋买卖协议,将该房屋出卖给第三人,第三人于当日向丙银行交清房款。3月7日,丙银行将房屋过户给第三人,第三人领取了房屋所有权证书,并将其买房情况告知甲,要求甲向其交纳房租费或迁让房屋,甲当即表示异议。2003年6月6日甲以丙银行的行为侵害其优先购买权为由,向法院起诉,请求宣布丙银行与第三人的房屋买卖关系无效,维护其对该房屋的优先购买权。
「争议」
第一种观点认为,根据“买卖不击破租赁”原则,原租赁合同对甲、丙银行继续有效。依照《合同法》第230条之规定,甲作为房屋的承租人,享有优先购买权。丙银行在出卖该房屋之前,没有通知甲也未给其合理的答复期,应认定丙银行未履行法定的通知义务,其行为侵害了甲享有的优先购买权。而甲从第三人处得知房屋出卖情况,是其得知权利侵害之日,由此计算的期间为诉讼时效的期间,而非法定的优先购买权的计算期间。所以,应维护甲的诉讼请求。
第二种观点认为,原租赁合同对甲、丙银行继续有效。甲在明知丙银行将房屋出卖给第三人的情况下,应当在法定的合理期限内(3个月)主张自已所享有的优先购买权,而其没有主张,应视为放弃优先购买权。所以,应驳回甲的诉讼请求。
第三种观点认为,民事主体行使权利履行义务,应当遵循诚实信用原则。1、甲在此案中享有两次行使优先购买权的机会,当法院将房屋执行给丙银行时,其未主张优先购买权。丙银行与第三人有理由相信其放弃优先购买权而买卖,现甲又行使该项权利,其前后行为发生矛盾,属权利滥用。2、甲明知对该房屋的买卖第三人不得对抗承租人,其应依法行使优先购买权,而其沉默不为行动,其行为显然已引起丙银行与第三人的正当信任,认为甲不欲行使其优先购买权,现又行使该项权利,致丙银行与第三人陷入困境,其违反诚实信用原则,不得再行行使该项权利。据此,应驳回甲的诉讼请求。
第四种观点认为,依《合同法》第229条、第230条之规定,原租赁合同对甲、丙银行继续有效,甲当然享有优先购买权。但优先购买权属形成权,依其性质应适用除斥期间的规定,而非适用诉讼时效的规定。在法无明文规定的情形下,应类推适用民法关于除斥期间的规定,除斥期间届满其权利绝对消灭。
2001年1月30日,甲与乙公司签订房屋租赁合同,甲租用乙公司商业用房一间,至2003年7月30日期满。2002年2月1日,因乙公司欠丙银行贷款,法院依法将该房屋强制执行给丙银行。在执行过程中,法院告知甲对房屋享有优先购买权,甲未主张该权利。同年3月3日,丙银行领取了该房屋的所有权证书。3月4日,丙银行与第三人签订房屋买卖协议,将该房屋出卖给第三人,第三人于当日向丙银行交清房款。3月7日,丙银行将房屋过户给第三人,第三人领取了房屋所有权证书,并将其买房情况告知甲,要求甲向其交纳房租费或迁让房屋,甲当即表示异议。2003年6月6日甲以丙银行的行为侵害其优先购买权为由,向法院起诉,请求宣布丙银行与第三人的房屋买卖关系无效,维护其对该房屋的优先购买权。
「争议」
第一种观点认为,根据“买卖不击破租赁”原则,原租赁合同对甲、丙银行继续有效。依照《合同法》第230条之规定,甲作为房屋的承租人,享有优先购买权。丙银行在出卖该房屋之前,没有通知甲也未给其合理的答复期,应认定丙银行未履行法定的通知义务,其行为侵害了甲享有的优先购买权。而甲从第三人处得知房屋出卖情况,是其得知权利侵害之日,由此计算的期间为诉讼时效的期间,而非法定的优先购买权的计算期间。所以,应维护甲的诉讼请求。
第二种观点认为,原租赁合同对甲、丙银行继续有效。甲在明知丙银行将房屋出卖给第三人的情况下,应当在法定的合理期限内(3个月)主张自已所享有的优先购买权,而其没有主张,应视为放弃优先购买权。所以,应驳回甲的诉讼请求。
第三种观点认为,民事主体行使权利履行义务,应当遵循诚实信用原则。1、甲在此案中享有两次行使优先购买权的机会,当法院将房屋执行给丙银行时,其未主张优先购买权。丙银行与第三人有理由相信其放弃优先购买权而买卖,现甲又行使该项权利,其前后行为发生矛盾,属权利滥用。2、甲明知对该房屋的买卖第三人不得对抗承租人,其应依法行使优先购买权,而其沉默不为行动,其行为显然已引起丙银行与第三人的正当信任,认为甲不欲行使其优先购买权,现又行使该项权利,致丙银行与第三人陷入困境,其违反诚实信用原则,不得再行行使该项权利。据此,应驳回甲的诉讼请求。
第四种观点认为,依《合同法》第229条、第230条之规定,原租赁合同对甲、丙银行继续有效,甲当然享有优先购买权。但优先购买权属形成权,依其性质应适用除斥期间的规定,而非适用诉讼时效的规定。在法无明文规定的情形下,应类推适用民法关于除斥期间的规定,除斥期间届满其权利绝对消灭。
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