江西省萍乡市中级人民法院

民事判决书

(2005)萍民一终字第98号

　　上诉人(原审原告、反诉被告)贺峥嵘，男，1969年9月17日生，汉族，芦溪县路行中学教师，住萍乡市民政局三号院三单元五楼。
　　委托代理人黎海峰，江西玉峰律师事务所律师。
　　被上诉人(原审被告、反诉原告)王文林，男，1970年12月24日生，汉族，个体户，住萍乡市安源区沿河西路38号。
　　委托代理人李倩，江西博韬律师事务所律师。
　　贺峥嵘因承包餐馆纠纷一案，不服萍乡市安源区人民法院(2005)安民初字第25号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成了由审判员阳涛担任审判长，审判员高建萍主审、助理审判员荣剑参加评议的合议庭进行了审理。书记员杨发良担任记录。本案现已审理终结。
　　萍乡市安源区人民法院经审理查明：2001年8月，贺峥嵘与萍乡市第二中学(以下简称萍乡二中)签订一份房屋租赁合同。合同约定，萍乡二中提供校门空地及体育器材房屋给贺峥嵘建造店面，产权归萍乡二中，贺峥嵘每月交租金2580元。合同签订后，贺峥嵘将有关场地改造成茶楼，定名“农夫茶楼”并开始营业。2002年5月10日，贺峥嵘(甲方)与王文林(乙方)经过协商后签订一份承包合同，该合同约定，乙方承包甲方的农夫茶楼(后改为南极星土菜馆)，主要内容：1、乙方在每月5日前交纳承包金2500元、店面租金2600元；2、承包时间为2002年5月23日至2006年5月23日；3、乙方交纳押金1万元，在承包期内不得损坏甲方现有设施和东西，如有损坏或丢失需照价赔偿；4、乙方按规定交纳工商、地税、环卫、水电等费用；5、甲方现有投资设施和乙方自行添置的设备与装修均不折旧，合同期满装修归甲方，乙方自行添置的设备可以带走；6、乙方不得将店面再转包给第三人，否则按违约处理；7、乙方水电改造费用自理，合同期满归甲方所有；8、乙方可以将店名更改，但营业执照等均为甲方姓名；9、甲方协助乙方处理和建立好各种业务关系；10，合同期满后，乙方可续签合同，在同等条件下乙方可优先购买甲方转让权；11如甲方毁约，赔偿乙方装修费及双倍押金(城市规划改造处)。合同签订后，王文林一直按合同的约定及时交纳承包金和店面租金至2004年7月，但贺峥嵘没有立即将店面租金如数上交至萍乡二中。2003年3月7日，贺峥嵘未经王文林同意，在萍乡广播电视报、萍乡每周分类广告等媒体上登载转让南极星土菜馆的广告，王文林不知情。2004年7月14日、9月14日，萍乡二中先后发出拆迁通知，要求南极星土菜馆在7月14日至10月14日迁出，租金交至7月31日止。由于贺峥嵘没有立即将店面租金如数上交，萍乡二中决定从2004年9月16日起封门并扣物抵债。萍乡二中同时表示，如在此前交清房租水费，可以展期至10月14日。2004年10月18日，贺峥嵘与王文林就短少和毁损的财物进行了清点，价值4284元。同日，南极星土菜馆从萍乡二中搬出，至此贺峥嵘与王文林双方事实上解除了承包合同，但经济往来帐目没有结算。贺峥嵘诉至本院。
　　萍乡市安源区人民法院认为：2002年5月10日贺峥嵘与王文林经过协商签订的承包合同是当时双方的真实意思表示，内容合法，属有效合同。在合同期满之前，2003年3月7日，贺峥嵘未经王文林同意，在萍乡广播电视报、萍乡每周分类广告等媒体上登载转让南极星土菜馆的广告，剥夺了王文林的知情权，贺峥嵘在2004年7月之前没有立即将王文林的店面租金如数上交给萍乡二中，致使萍乡二中决定从2004年9月16日起封门并扣物抵债，对承包人的经营有不利影响，贺峥嵘首先严重违约，应该承担违约责任并按合同支付违约金2万元。2004年8月以后，萍乡二中通知拆迁并表示不再收房租，且王文林出具了押金，王文林有不安抗辩权，按照权利义务相一致的原则，王文林可以不再交房租，王文林没有违约，贺峥嵘收取的1万元押金应该退回给王文林。王文林应该按合同给付贺峥嵘最后两个月零17天的承包金计6415元，并赔偿短少的财物4284元。庭审中贺峥嵘提出增加财物方面的诉讼请求，但没有按承诺补交相关诉讼费，其增加的诉讼请求不予审理；贺峥嵘还提出刊登转让广告征得了王文林的同意，但是没有该方面的证据，对该辩解意见不予采纳。王文林在举证期限之后提出对短少的财物重新估价，不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第一百零八条、第一百零九条、第一百一十四条第一款的规定，判决：一、贺峥嵘将1万元押金退回给王文林；二、贺峥嵘付给王文林2万元违约金；三、王文林给付贺峥嵘两个月零17天的承包金计6415元；四、王文林赔偿贺峥嵘财物损失4284元；五、驳回贺峥嵘的其他诉讼请求；六、上述一至四项相品除后，贺峥嵘实际应给付王文林19301元。本案受理费1200元，反诉费1200元，计2400元，由贺峥嵘承担2000元，王文林承担400元。
　　贺峥嵘上诉称：(1)原审判决认定其未经王文林的同意在萍乡广播电视报等媒体上登载转让南极星土菜馆的广告，剥夺了王文林的知情权，是一种违约行为；原审判决认为其在2004年7月之前没有立即将王文林的店面租金如数上交萍乡二中，致使萍乡二中决定从2004年9月16日起封门并扣物抵债，对承包人有不利影响；原审判决认定2004年8月以后，萍乡二中通知拆迁并表示不再收取房租，且王文林出具了押金，有不安抗辩权，可以不再交租金，没有违约，均属认定错误。(2)原审判决对合同条款理解有误，导致判决错误。合同约定：“如甲方毁约赔偿乙方装修费及双倍押金。”原审法院将其理解为甲方毁约除应返还押金外还应另外再赔偿双倍押金显然错误。请求依法改判。
　　王文林答辩称：本案事实清楚，贺峥嵘登广告是事实，广告一经登出就会有法律后果，贺峥嵘是一种预期违约行为，贺峥嵘从2004年5月份开始就未向萍乡二中交纳租金，拖欠租金也是事实，导致影响到我的经营。萍乡二中已通知拆迁，明确表态从8月份开始不再收取房租，故我不须再交租金给贺峥嵘，否则有违诚实信任原则。请求维持原判。
　　二审查明的事实与一审查明的事实基本一致，本院予以认定。
　　本院认为：贺峥嵘上诉提出，原审判决认定其未经王文林的同意在萍乡广播电视报等媒体上登载转让南极星土菜馆的广告，是一种违约行为，认定错误。经审查，2002年贺峥嵘与王文林签订的承包合同是双方当事人的真实意思表示，内容合法，属有效合同。贺峥嵘在王文林经营南极星土菜馆期间，未征得王文林同意，于2003年3月7日在萍乡广播电视报等媒体上登载转让南极星土菜馆的广告，其行为错误。但该要约并未被承诺，转让事实未发生。王文林就贺峥嵘登载转让广告的行为要求其承担违约责任和赔偿经营损失，王文林并未提供证据证明刊登广告行为影响了南极星土菜馆的经营，故王文林关于要求贺峥嵘承担违约金2万元的反诉请求无事实依据和法律依据。贺峥嵘提出，原审判决认定其在2004年7月之前没有立即将王文林的店面租金如数上交给萍乡二中，致使萍乡二中决定从2004年9月16日起封门并扣物抵债，对承包人有不利影响，认定错误。经审查，南极星土菜馆收到萍乡二中于2003年7月14日下达的拆迁通知和因贺峥嵘拖欠租金萍乡二中于2004年9月14日下达对南极星土菜馆采取封门并扣物抵债的通知后，对王文林的后期经营有不利的影响，因萍乡二中采取封门扣物抵债的原因主要是贺峥嵘未及时交纳租金所致，故王文林的经营损失可从王文林应该交给贺峥嵘的承包金6415元中酌情予以核减，本院决定减交5000元以弥补王文林的经营损失。贺峥嵘上诉提出，原审判决认定萍乡二中通知拆迁并表示不再收房租，且王文林出具了押金，不再交租金没有违约，认定错误。经审查，王文林自承包经营南极星土菜馆后，一直按承包合同约定向贺峥嵘交纳了承包金和店铺租金至2004年7月，双方从未因拖欠承包金和租金发生过争议。王文林未交纳同年8月以后的租金给贺峥嵘，是因为萍乡二中下了通知给南极星土菜馆，明确了收取租金的时间为2004年7月31日止，同时也明确了王文林经营南极星土菜馆的期限为10月14日。王文林是南极星土菜馆的实际经营者，萍乡二中表示不再收取8月以后的租金，是萍乡二中对提前终止合同作出的经济补偿，贺峥嵘因产权人需要对租赁物拆迁也只有提前终止与王文林的承包合同，贺峥嵘也不应向王文林收取8月以后的租金，故王文林未向贺峥嵘交纳同年8月以后的租金，并未违约。贺峥嵘上诉提出，原审法院将合同约定：“如甲方毁约赔偿乙方装修费及双倍押金”，理解为甲方毁约除应返还押金外还应另外赔偿双倍押金，显然错误。经审查，双方在合同中约定，如贺峥嵘毁约应赔偿王文林的装修费及双倍押金。双方当事人签订的承包合同不能完全履行及提前中止合同履行的原因，是因为南极星土菜馆的房屋所有权人萍乡二中经政府批准进行拆迁、扩建教学大楼的需要，并非是贺峥嵘单方毁约，也并不是由于2003年3月7日在报纸媒体上刊登转让广告所致。故原审判决依据双方承包协议的第11条“如甲方毁约赔偿乙方装修费及双倍押金”判决贺峥嵘双倍赔偿押金与事实不符，处理不当。该上诉理由成立，应予以支持。原审判决认定事实基本清楚，但适用法律部分有误，处理不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(二)项之规定，判决如下：
　　一、维持萍乡市安源区人民法院(2005)安民初字第25号民事判决第一、四、五项；
　　二、撤销原判决第二、三项；
　　三、王文林给付贺峥嵘2004年8月1日至10月17日的承包金1415元。
　　以上给付款项相品除后，贺峥嵘应返还王文林押金4301元，限本判决送达后10日内付清。
　　本案一、二审诉讼及反诉费合计3600元，由贺峥嵘承担2000元，王文林承担1600元。
　　本判决为终审判决。
　　
审　判　长　　阳　涛　　
审　判　员　　高建萍　　
代理审判员　　荣　剑　　
二〇〇五年七月二十日　　
书　记　员　　杨发良