二、若干相关问题

　　（一）如何解释最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第12条、第14条的规定

　　有学者认为，最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》（以下简称为《解答》）第12条和第14条规定区分了国有土地使用权转让合同与国有土地使用权转让（变动），承认了物权变动与“债权行为”是不同的法律事实，进而承认了物权行为制度。对此，笔者分析与评论如下：

　　1.先分析《解答》第12条规定的意义

　　对《解答》第12条的规定，可以解释为表达了法律不保护恶意之人的意思。转让方故意拖延办理变更登记手续，并据此主张转让合同无效，属于恶意，法律不但不保护他，反而作相反的认定。此其一。进而，可以解释为法院认定合同有效，要求转让方继续履行合同。在这里，不求助于物权行为理论，完全能适当地解决问题。

　　将其解释为区分了国有土地使用权转让合同与国有土地使用权转让（变动），承认了物权变动与“债权行为”是不同的法律事实。如此，转让合同的成立要件是当事人双方的意思表示一致，只要该意思表示真实，不违反（关于合同生效要件的）法律或者社会公共利益，转让合同就有效。至于未办理变更登记手续，只是土地使用权未发生移转的效果。这样解释比较顺畅。

　　应予指出，也可以将《解答》第12条的规定解释为没有区分转让合同与物权变动，只是法律对恶意行为作发生相反后果的认定。如此处理存在着例证。例如，在附条件法律行为的情况下，恶意阻止条件成就或恶意促成条件成就，法律规定发生相反的法律后果。

　　当然，前一种解释更为顺畅，更符合发展趋势，笔者赞同这种解释。但是，即使如此，也不必然得出《解答》第12条的规定承认了物权行为的结论。其中原因在对第14条规定的分析之后一并阐明。

　　2.再分析《解答》第14条规定的意义

　　如果《解答》第14条承认了物权行为的话，那么，它就应当规定：“土地使用者就同一土地使用权分别与几方签订土地使用权转让合同，均未办理土地使用权变更登记手续的，各合同也有效。”因为按照物权行为制度，债权行为的有效不需要转让方具有处分权，转让人“一地数卖”有何关系？土地使用权转让合同的效力不应受影响。可该司法解释第14条前段偏偏规定转让合同一般无效，这表明它没有按照物权行为和债权行为区分的思路设计，仍要求“债权行为”负担移转土地使用权的重任，故必须以处分权的存在为有效条件之一。

　　对《解答》第14条后段规定的“如其中某一合同的受让方已实际占有和使用土地，并对土地投资开发利用的，经有关部门同意，补办了土地使用权变更登记手续的，可认定该合同有效。转让方给其他合同当事人造成损失的，应当承担相应的民事责任。”完全可以解释为“对已经实际履行的合同（属于‘债权行为’）尽可能地承认其效力”，而不必寻找物权行为的救命途径。何以如此解释？物权变动是否就是物权行为，在不同的法制上确有不同的答案。在德国学者的眼里，物权变动是法律行为，并且是物权行为。在法国学者的视野里，物权变动是个事实行为。中国民法如何呢？如果上述司法解释制定时采纳了物权行为理论，那么，将这些规定解释为承认了物权行为，尚有一定理由，但仍然受到质疑，即中国民法在整体上未奉行物权行为理论，单独一个司法解释采纳它，是否具有合法性？此其一。其二，同一个司法解释，其第14条前段、第15条、第16条的规定被指责为未贯彻分离原则，看不出承认了物权行为的痕迹来，我国《担保法》第41条、第64条第2款的规定，也被批评为将物权变动当成了债权变动的必要条件。基于上文关于《民法通则》等法律制定的背景、立法计划、立法目的等方面的考察，据此可以推断，当时的立法以及司法解释没有采取物权行为理论的目的，难怪屡次混淆物权变动与“债权行为”之间的关系。据笔者所知，在1950-1990年间，了解物权行为的中国民法学者为数不多，从事立法和司法工作的专家亦然。如此，将司法解释的个别条款解释为承认了物权行为，显得缺乏足够的证据支撑。