顾绍武因物业管理合同纠纷案

辽宁省沈阳市中级人民法院
民事判决书
　　[2004]沈民（2）房终字第390号
　　上诉人（原审被告）顾绍武，男，1957年8月7日出生，汉族，无职业，住址沈阳市和平区文安路23-6号B座。
　　委托代理人于九如，男，1944年8月20日出生，汉族，系沈阳山川房地产开发公司法律顾问室主任，住址沈阳市大东区小东路一段2-2-2号。
　　被上诉人（原审原告）沈阳亮洁物业管理有限公司，住所地沈阳市和平区哈尔滨路58号。
　　法定代表人李桂君，系该公司董事长。
　　委托代理人孙慧媛，女，1950年2月26日出生，汉族，系该公司法律顾问，住址沈阳市和平区青年大街42号。
　　上诉人顾绍武因物业管理合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2003）和民合初字第1145号民事判决。向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，由审判员张青担任审判长并主审，代理审判员王银华，代理审判员陈兴田参加评议，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
　　经审理查明：顾绍武所有的房屋坐落于沈阳市和平区文安路23-6号B座，位于文安苑小区内，建造面积332平方米。2002年4月20日， 文安苑小区业主委员会与沈阳亮洁物业管理有限公司签订了《物业管理委托合同》，约定：由沈阳亮洁物业管理有限公司为文安苑小区实行物业管理服务，包括房屋建筑共用部位、共用设施及设备的维修、养护和管理等事项。小修、养护费用由物业公司承担；大中修及更新费用由业主承担。物业管理服务费为按建造面积每月每平方米0.65-1元。该合同还约定：业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，当事人提出委托时，乙方接受委托并合理收费。该合同签订后，沈阳亮洁物业管理有限公司为文安苑小区进行物业管理服务。2003年1月，顾绍武入住文安苑小区，并按建造面积每月每平方米0.80元向沈阳亮洁物业管理有限公司交纳了2003年1-3月份的物业管理服务费。之后，顾绍武因其房屋室内潮湿长毛、墙皮脱落，及对沈阳亮洁物业管理有限公司的服务不满，未交纳物业管理服务费。沈阳亮洁物业管理有限公司于2003年12月15日诉至原审法院，请求判令顾绍武给付所欠的物业费3，585.6元及滞纳金，并赔偿因此给原告造成的一切损失，诉讼费由被告承担。
　　另查：沈阳亮洁物业管理有限公司是具有三级资质等级的物业管理企业，其收费许可证的收费标准为住宅物业收费标准每月每平方米0.65元；别墅部分收费标准每月每平方米1.80元。
　　上述事实，有《物业管理委托合同》、收费许可证、住宅分户图、顾绍武房屋室内照片及当事人陈述笔录在一、二审卷宗为凭，经当事人当庭质证及本院审查，予以确认。
　　原审判决认为：被告所住文安苑小区业主委员会代表该小区全体业主、住户与原告签订的物业管理委托合同依法成立，具有法律约束力，双方均应恪守履行。合同已明确规定该小区房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括：屋面、外墙面、楼梯间。而该部位的小修、养护费用由原告承担。故被告所住房屋屋面及外墙局部渗漏维修与养护，应由原告承担维修责任。关于原告提出按别墅标准每平方米1.80元收取被告物业服务费及其滞纳金的诉讼请求，原告虽然出具沈阳市物价局别墅部分收费标准文件，但原告未能举证已为被告等业主提供了别墅标准物业管理服务的相关证据，对该项请求，因缺乏事实依据，本院不予支持。鉴于原告在其物业管理服务项目、设施等方面还尚不完善，而被告房屋的维修目前亦不具备维修条件的实际情况，被告房屋的维修问题双方可按合同规定予以协商或另行告诉解决。原审法院判决：一、本判决生效后10日内，被告向原告补交2003年4月-9月物业服务费（每平方米0.65元）计1，294.80元；二、驳回原、被告的诉讼请求。宣判后，顾绍武不服，上诉至本院，以文安苑小区从未成立业主委员会，亦未与沈阳亮洁物业管理有限公司签订《物业管理委托合同》。文安苑小区业主委员会的公章是沈阳亮洁物业管理有限公司私刻伪造的。沈阳亮洁物业管理有限公司没有收费资格，及没有为其提供物业服务为由，要求撤销一审判决。沈阳亮洁物业管理有限公司辩称：同意原审法院判决。
　　本院认为：业主委员会是业主大会的执行机构，具有代表业主与物业管理企业签订物业服务合同的职责。因此，文安苑小区业主委员会与沈阳亮洁物业管理有限公司签订的《物业管理委托合同》系合法有效的。顾绍武作为业主之一，该物业服务合同对其具有约束力。顾绍武负有向沈阳亮洁物业管理有限公司交纳物业管理服务费的义务。关于顾绍武提出文安苑小区从未成立业主委员会，亦未与沈阳亮洁物业管理有限公司签订《物业管理委托合同》。文安苑小区业主委员会的公章是沈阳亮洁物业管理有限公司私刻伪造的问题，因其未能举证，本院对其主张的事实不予认定。关于顾绍武提出沈阳亮洁物业管理有限公司没有收费资格，且没有为其提供物业服务的问题，沈阳亮洁物业管理有限公司具有从事物业管理业务的资质，并取得了收费许可证，且实际进行了物业管理服务，顾绍武的该项主张没有事实依据。关于顾绍武的房屋维修问题，双方签订的合同中已明确约定，房屋建筑共用部位、共用设施及设备的维修、养护和管理属物业公司的义务。小修、养护费用由物业公司承担；大中修及更新费用由业主承担。房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，业主提出委托时，物业公司接受委托并合理收费。现仅就顾绍武提供的其房屋室内墙体渗漏、墙皮脱落的照片无法认定维修的责任及费用的承担。针对房屋维修问题，双方应根据合同约定协商解决。综上，原审判决并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项的规定，判决如下：
　　驳回上诉，维持原判。
　　二审诉讼费155元，由顾绍武负担。
　　本判决为终审判决
　　审 判 长 张 青
　　代理审判员 王 银 华
　　代理审判员 陈 兴 田
　　二0 0四年六月十五日
　　书 记 员 韩 鹏