已交付但未过户的房屋致人损害，谁担责？

【案情】
张某从王某处购买二手房一套，王某将房屋钥匙全部交给了张某，但房屋还未办理产权变更登记。房屋钥匙交付后，张某并未入住也未对房屋进行清扫整理。一星期后，该房屋阳台上原有的一废旧花盆掉落，砸到路经楼下的敖某，并致其头部受伤。敖某要求张某和王某赔偿其因受伤所导致的损失，张某和王某各自推诿，均不愿承担赔偿责任。

【分歧】

已交付但未过户的房屋致人损害，谁担责？

第一种意见认为，因房屋产权未办理变更登记，王某还是所有人，而阳台上的废旧花盆是王某原先放置的。因此，王某未尽管理之责，应当承担赔偿责任。张某并无过错，无需承担责任。

第二种意见认为，王某应当承担赔偿责任，张某无责任。虽然未办理房屋产权变更登记，但王某已将房屋实际交付给了张某，张某就是房屋的管理人，其未能履行好房屋的管理职责，导致敖某受伤，张某应当承担赔偿责任，而王某无责。

第三种意见认为，张某交付房屋时，房屋存在安全隐患，张某有过错；王某在已实际占有房屋后，未能及时消除安全隐患，也有过错。因此，张某和王某应当共同承担赔偿责任。

【管析】

笔者同意第三种意见。

建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的，它的所有人或者管理人应当承担民事责任，除非能证明自己没有过错的除外。

本案的难点在于，房屋的所有人和管理人分属不同主体，而危险因素在房屋转交给管理人之前便已实际存在。在这种情况下，应当如何来确定所有人和管理人之间的赔偿责任？

笔者拟从责任主体和是否存在过错两个方面来分析张某和王某是否应当承担赔偿责任。就责任主体而言，由于张某和王某并未办理房屋的产权变更登记，因此，王某仍然是房屋的所有人；但由于王某已将房屋钥匙全部交给了张某，张某便已实际占有了该房屋，张某应当对该房屋承担起管理的职责。因此，作为房屋所有人的王某和作为房屋管理人的张某，在不能证明其对敖某的伤害不存在过错的情况下，均应承担赔偿责任。从是否存在过错的方面来看，王某将废旧花盆放置于阳台上，导致了危险因素的存在，在将房屋交付给张某时，也未将危险因素及时排除，王某对最终事故的发生存在过错；张某在实际占有房屋后，就应当履行好管理的职责，但其并未将房屋中存在的危险因素及时消除，其同样存在过错。综上，王某和张某应当共同对敖某受伤一事承担赔偿责任，至于王某和张某内部的责任承担比例，可根据其过错的大小来予以划分。

作者：新余市中级人民法院 甘致易