双方合意购房诚意金方可转定金

发布日期：2011-10-26 作者：张付杰律师

张付杰律师：双方合意购房诚意金方可转定金
【张付杰律师按】定金的约定属于双方当事人之间意思表示一致的自愿行为，必须在当事人签订合同中对此做出双方一致认可的明确约定，才可认为做出了有效的定金约定。在房屋实际交易中，交易双方往往对定金的约定用口头或者默认的方式，但此举往往增加了交易过程中的法律风险，应引起当事人的注意！
案情介绍
2010年10月5日，王先生参加上海市2010年秋季房地产展示交易会时，看中了甲房地产开发商的楼盘，并于当日向该公司支付了项目认购“诚意金”五万元，该公司出具有效收据一份，。
2010年11月10日，王先生挑选房屋后与该公司签订了《认购书》，约定王先生挑选的房屋编号为六号2单元302号，建筑面积98.51平方米，总价1，674，670元。约定中在付款方式一栏中“定金”一栏被划掉。该认购书约定：“乙方（指王先生）在签订认购书后，须于11月30日前与甲房产开发商签订《上海市商品房屋买卖合同》，逾期未办理视为中途违约，乙方不得向甲方（指该房产公司）索还定金，甲方有权将该物业另行出售……”；该认购书第四条第八项约定：“乙方在签订本认购书时已阅读甲方提供的《上海市商品房屋买卖合同》及其附件和《按揭须知》，病人可所述内容”。当日，甲房地产开发公司在收取王先生认购“诚意金”的收据右上方加盖“已转定金不予退还”的条章。
认购书签订以后，王先生经济发生变化，未在认购书约定时间与该公司签订正式的《房屋买卖合同》。王先生遂要求公司退还其认购“诚意金”五万元，遭到甲公司拒绝。王先生找到本律师，打算走法律途径解决争端。
案件焦点
购房人所交纳的“诚意金”是否转为立约定金？
张付杰律师分析：
该案件在本律师所办的案件中算是比较简单的。在本律师看来本案双方针对购房相关事宜进行了较为详尽的约定，并签署了认购书。合同签订双方为具备行为能力的主体，双方在签订合同时为自愿，不存在欺诈、胁迫或者存在是重大误解、显失公平等情形，合同的内容在确定关于购买标的房屋的相关事项，是商品房预售合同。由于该合同已经能够满足生效要件，且未违反法律强制性规定，其效力应得到认可。
双方在签订合同之前的购房人向房地产公司先支付认购“诚意金”五万元。该笔诚意金的性质仅限于向房地产公司表明购房者的购房意愿，起到的应该为预约的作用。既不符合法律上关于定金形式的规定，又不在实际交易中具有定金的性质。
甲房地产公司在诚意金收据上加盖“已转定金不予退还”的条章的效力以及认购书上关于定金内容被划掉的事实，存在冲突的地方，应认定为双方未就定金事宜作出约定。
定金的约定是双方当事人的之间意思表示一致的自愿行为，必须在双方当事人签订合同中对此作出双方一致认可的明确约定，方可认定为有效的定金约定。本案中。商品房预售合同上关于定金的规定已经被划掉，在实际上已经表明合同双方当事人对于定金事宜并未作出有效的书面约定，仅凭甲公司单方面的盖章不能认定为定金约定成立，也即在法律角度讲，该笔诚意金并未转化为定金，购房者取消购买后，该笔诚意金应当予以退还。
法院判决
一审法院认为王先生的默认构成对诚意金性质转换为定金性质认可，驳回其全部诉讼请求。中级人民法院采纳了本律师的观点，判决甲开发公司退还张某“诚意金”五万元。
后记：
本案结案后，当事人多次邀请做客家里，表示感谢，本律师均予拒绝。这里只想说一句：“很多情况下，沉默将被理解为同意。请张开你的口，大胆的维护自己的权益！”这句话也将在我的微博里写出来。

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