从一起案例谈买卖（居间）合同的法律问题

案情简介：
2009年4月19日，王某(甲方)、李某（乙方）和房产中介公司（丙方）签订了一份《房屋买卖（居间）合同》，合同约定，乙方将其所有的位于郑州市金水区某处的房屋以572000的成交价卖给甲方，甲方应向丙方支付居间佣金7000元，甲方于合同签订之日交付定金1万元。合同签订后，王某向中介公司交付了定金1万元，中介公司出具了收据，乙方将房屋所有权证书交至中介公司保存。同年5月21日，王某以中介公司未在房产管理局备案为由向中介公司提出不购买该房并要求中介公司双倍返还定金，6月23日，王某与中介公司协商未能达成一致意见，遂提起诉讼至法院。
目前，通过中介购买房屋，通常签订的是由房屋中介公司出具的房屋买卖居间合同，房屋买卖（居间）合同是房屋买卖合同与房屋居间合同的组合，合同中涉及到出卖人、买受人和居间人三方主体，其中，出卖人和买受人是房屋买卖合同的主体，作为委托人的出卖人或买受人和房屋中介公司是房屋居间合同的主体。
随着房地产市场的蓬勃发展，房屋交易也在大幅增加，房屋买卖居间纠纷常常会因房产政策扑朔迷离而不断增加。在涉及到三方主体的房屋买卖居间合同中，不同主体间是什么样的法律关系？各主体的权利义务是什么？如果不能够很好的给予界定，则会对合同产生误解。
一．房屋买卖居间合同主体间的权利义务
（一）出卖人和买受人的权利义务
出卖人和买受人作为房屋买卖合同的双方当事人，双方的权利与义务如同其他买卖合同一样，出卖人的基本义务是交付标的物，买受人的基本义务支付价款。
（二）委托人和中介公司的权利义务
在房屋买卖居间合同中，委托人可以是出卖人也可以是买受人，其与中介公司是房屋居间合同的双方当事人，中介公司向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，收取拥挤。在现实生活中，根据交易习惯或者买卖双方的地位来确定是由买受人还是出卖人支付居间人的佣金。其中，居间人的义务主要体现以下两个方面：1．报告订约机会或者提供订立合同媒介的义务，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。 2．忠实义务，居间人应当如实报告订立合同的有关事项和其他有关信息。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。
二．对本案的法律分析
本案中，王某、李某和房产中介公司签订的《房屋买卖（居间）合同》中包含了两个合同，即王某与李某之间的《房屋买卖合同》，王某和房房产中介公司之间的《居间合同》。房产中介公司促成三方签订《房屋买卖（居间）合同》后，即完成了居间服务。
（一） 房产中介公司受否违约
房产中介公司作为居间人是房屋居间合同的当事人，当房产中介公司向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务后，则自己的义务即履行完毕，至于房屋中介公司未在房产管理部门备案仅仅是违反了行政法规，应当受到行政处罚。本案中王某以中介公司未在房产管理局备案为由，主张房产中介公司违约没有法律依据，王某以此为由不履行合同约定的购房义务，是一种违约行为。
（二）本案中的定金法则
如上所述，王某不购买房屋是违反合同约定的，应当承担违约责任或定金责任，其要求房产中介公司双倍返还定金没有法律依据。
房产中介公司不是房屋买卖合同的当事人。《中华人民共和国担保法》第八十九条：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”本案中，王某和李某是房屋买卖合同的双方当事人，王某应当将定金交付给李某，房产中介公司代收定金并扣押出卖人的房屋产权证书是为了保证合同的顺利履行，也是房产中介公司履行后合同义务的表现，但这并不能就此认定房产中介公司为收受定金的合同当事人，王某无权要求其双倍返还定金，恰恰相反，出卖人李某可以要求房产中介公司交出王某预先支付的定金并归为己有。
（三）本案的诉讼法律关系
如前所述，王某和李某是房屋买卖合同的双方当事人，退一步讲，即使是房产中介公司或出卖人李某违约，王某也无权要求房产中介公司双倍返还定金。委托人与房产中介公司是居间合同的双方合同的当事人。本案中，王某起诉房产中介公司返还定金属于起诉的主体不适格，应当驳回起诉。
此文发表于《国银律师》第一期