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业主维权,威尔夏大道阳台面积注水遭起诉

发布日期:2012-03-17    作者:徐涛律师
把非封闭阳台当成封闭阳台计算面积,实测面积超标普遍,法院受理80业主起诉开发商违反合同     2007年1月17日早上8点半,一份80位业主联合状告威尔夏大道开发商的起诉书正式递到了丰台法院,原因是“开发商盛达兴业房地产开发有限公司(以下简称‘盛达公司’)违反合同,把非封闭阳台当成封闭阳台来计算面积”。据悉,丰台法院已经正式立案。这80位业主从互不相识,到成立维权组,再到正式起诉,一共用了不到一个月的时间。威尔夏大道维权组成员陈星(化名)告诉记者,参加诉讼的80位业主都没有收房,现在还有不少人在外租房。究竟是怎样的矛盾,会让急切想要迁入新居的业主们拒绝收房,而要和盛达公司对簿公堂呢?
 
   「发现」开放阳台改封闭,收房补交数万房款
    张景告诉大家多交的房款问题出在阳台面积的计算,实际上是因开发商把合同中约定的半封闭阳台按照封闭阳台来计算所致。一石激起千层浪。
    去年12月中旬,沉浸在即将收房喜悦中的威尔夏大道业主们陆续接到了收房通知单,上面写明了需要补交的房款,每户为2万至8万元不等,交齐款项后才能办理入住手续。
    这似乎是交房中一个必经的程序,在其他很多业主都准备交钱拿钥匙的时候,业主张景(化名)却留了个心眼,他想搞清楚自己房款误差是怎么产生的。张景从销售人员处拿到了房屋面积统计表,一看自己房子的建筑面积增加了约2.1平米,使用面积却增加了约2.7平米,他觉得不对头,“使用面积应该是包括在建筑面积之内的,怎么可能使用面积增加得比建筑面积还多呢”。于是,张景辗转联系到负责该小区测绘的中航测绘,询问面积增加一事。得到的答案令张景大吃一惊,原来交房前开发商告知中航测绘,最初规划的非封闭阳台也按封闭阳台来算面积了。按照相关规定,封闭阳台是按照全面积来计算房款,而非封闭阳台是按照全面积的一半来计算房款,这样一来,面积差就产生了。
    为了让更多的邻居知道这一情况,张景马上就在威尔夏大道论坛上发帖揭示了这个“秘密”,告诉大家多交的房款问题出在阳台面积的计算,实际上是因开发商把合同中约定的半封闭阳台按照封闭阳台来计算所致。一石激起千层浪,经过张景的提醒,不少业主都开始想办法查自己房子阳台的实测面积和预测面积的出入。结果发现张景所言不虚。业主陈星向记者出示了一份单据显示,套内房屋预测面积(含阳台)为83.95平米,而套内房屋实测面积增加了3.02平米,在阳台面积一栏,原先阳台的预测面积为8.20平米,而实测面积为11.19平米,实测阳台面积比预测增加了2.99平米,占了增加面积的99%.结算的结果是,陈星需要补房款2.3万元。
    维权组成员楚明(化名)需要补房款约为1.8万元,她的单据显示,套内房屋实测面积比预测面积增加了2.05平米,而阳台的预测面积为7.72平米,实测面积为10.09平米,一掐算,这多出的2.05平米,全是封闭阳台后算出的面积。
   「纠纷」补充协议中规定开发商统一封阳台
    售楼小姐只说是开发商免费给我们封,也没说会按封闭阳台来算面积,我才答应签补充协议的”,陈星的说法得到不少业主的证实。
    通过跟项目开发商盛达公司工作人员的沟通,业主们了解到,盛达公司之所以把原来约定的非封闭阳台按封闭阳台计算面积,理由就是补充协议中规定了由开发商统一封装阳台。陈星向记者出示了他当初与盛达公司签订的预售房合同,合同中表明:有3个阳台,其中1个为封闭阳台,2个为非封闭阳台。合同后面还附了一个补充协议,其中第三条是关于统一封装阳台的补充约定:为了小区的整体美观和实用,在国家政策允许的前提下,出卖人(盛达公司)为业主全部统一封装主合同第三条第三款所指的非封闭阳台,买受人同意由出卖人封阳台,并同意入住后保持封闭状态,出卖人承担封阳台的全部费用,买受人同意封装阳台不按设计变更程序处理等等。
    “当初购房时,售楼小姐表示一个阳台封闭,两个阳台为非封闭,非封闭的阳台只收一半面积的钱,签补充协议时她只说是开发商免费给我们封,也没说会按封闭阳台来算面积,我才答应签补充协议的”,陈星的说法得到不少业主的证实。
    在业主们发现了阳台面积非封闭和封闭的“猫腻”之后,威尔夏大道的业主论坛空前活跃起来,业主们在论坛上抱团联合了起来。大家发现,1#,5#,8#,4#楼都在阳台面积计算上存在“非封闭阳台变成封闭阳台”的问题。
    对于开发商诚信的声讨,成了论坛上的一个主要话题。楚明告诉记者,业主们认为既然在预售合同中开发商约定了封闭阳台和非封闭阳台,那就应该遵守合同,虽然在补充协议中约定由开发商来对非封闭阳台进行统一封装,但开发商只是代工行为,并不代表能多算阳台面积。
    对此,威尔夏大道相关负责人向记者表示,该公司是严格按合同来操作,合同上怎么写,就怎样来执行。但她没有对非封闭阳台和封闭阳台之争做出解释。
   「现状」法院受理80位业主起诉
    在售楼处,楚明向开发商负责人和其谈判律师提出了几种方案,比如让业主先验房、收房,将因阳台问题产生的补交款搁置,让法院裁决,不影响业主入住,但是都没有得到开发商认同,谈判以失败告终。 去年12月16日下午,威尔夏大道30多位业主在该楼盘售楼处开了一次碰头会,会议主要目的是就阳台面积差异问题和盛达公司进行初步协商。赶到现场参加会议的盛达公司一位副总在与众业主协商时,明确承认收房阶段公布的1#,5#,8#,4#楼各户型实测套内面积中,非封闭阳台面积均是按全部面积计算的,但是双方没有达成解决办法。
    12月21日,100多位业主来到威尔夏大道售楼处,授权四位代表与开发商进行了谈判,“当时的授权书拿在手里都厚厚一沓”,代表之一楚明回忆说。在售楼处,楚明向开发商负责人和其谈判律师提出了几种方案,比如让业主先验房、收房,将因阳台问题产生的补交款搁置,让法院裁决,不影响业主入住,但是都没有得到开发商认同,谈判以失败告终。
    12月24日,业主们在业主论坛上发起成立维权组,第一次报名的有74位。随后,不断有业主加入进来。当天晚上,天时律师事务所两位律师应邀为业主提供法律咨询,随后接受了业主们的起诉委托。12月29日,律师就把律师函寄给了开发商。“我们参加诉讼的业主一共是80位”,楚明告诉记者。
    1月13日,参加诉讼的业主碰了一次头,大家在现场签名办理了诉讼手续。1月17日两位业主代表和律师一起把起诉书递交给了丰台法院,并给大家带回了“法院已经受理”的好消息。至此,业主维权正式进入了司法程序。
    ■关注
    开发商曾遭规委罚款逾百万
    市规委执法大队证实,“没等我们验收,开发商就主动来交代”;业主估算补交阳台面积房款总额上千万元
    楚明还告诉记者,1月8日,她在北京市规划委员会查到了一份对盛达公司的行政处罚单,其中写明,“因增加面积,违反规划许可证的规定,属违法建设”,市规委依法对其进行了罚款。“金额是一百零几万”,楚明说,现在开发商还只是在规委缴了罚款进行了变更,但是由于办产权证必须通过建委,所以开发商可能还得去建委进行面积变更,到时候迎接开发商的可能是又一张罚单。
    1月17日,记者在北京市规委执法大队证实了盛达兴业被罚一事。“还没等我们去验收,开发商就主动来交代,说是增加了面积,这是属于违反规划的行为,于是我们根据相应法规对其进行了罚款”,执法大队工作人员透露。
    业主们算了笔账,涉及到阳台问题的户主应该不少于500户,按平均每户补足3万元来算,开发商光在阳台面积上就能获利1500万元,而封装阳台的成本每户才1000多元,500户也才50万元,再加上需要缴纳给主管部门的百万罚金,开发商还是能赚取千万元左右的利润。
    记者昨日联系上威尔夏大道副总彭文涛,但他未对此发表任何评论,仅表示公司已决定不接受任何采访。
    收不收房?业主维权备受煎熬
    签字收房等于承认阳台增加面积;不收房,业主担心以后出现质量问题
    虽然坚持参加诉讼的态度很坚决,但是维权组中的一些成员也不禁有些担忧,“12月31日是收房截止日,我们现在没有收房,如果以后发现房子质量方面有问题的话,比如墙上有裂缝什么的,那该怎么办呢”。
    “如果我们去收房,势必要在面积确认协议书上签字,等于是承认了阳台增加面积,该协议书一经签字具有法律效力,验房时对阳台全面积付款再提异议,属于单方反悔,法律是不支持的,所以我们现在坚决抵制收房”,楚明说。
    陈星告诉记者,他们已经做好了持久战的准备,“我们不是不想早点收房,我现在还在外面租房住,好几次我去威尔夏想要看看自己的房子,保安都不让进去,说是没拿钥匙就不能看”。
    和陈星他们不同的是,一些业主虽然心里愤愤不平,但是他们无奈之下选择了补交房款,收房入住。张景就是其中之一。作为最早发现阳台面积“猫腻”,也是最早唤醒大家维权意识的业主,张景的“屈服”让不少人有些失望。
    “我是因为耗不起啊,如果诉讼在3个月之内会出结果,不论胜败我一定会参加,但是一般来说司法程序都不可能那么快,”张景说,他急等着房子结婚,所以为了尽快收房只好和开发商签订了“房屋面积确认书”,并且补交了2.3万元的房款。张景还告诉记者,他当时表示要将不认可增加面积写进验收表,但是开发商没有同意。
    威尔夏大道相关负责人未对80多位业主抵制收房一事发表看法,但她表示,尽管收房截止日期是12月31日,但是只要尚未收房的业主有收房要求,公司还是会受理。
    ■观点
    业内说法 非成熟开发企业所为
    接受记者采访的几位开发商均表示,盛达公司的做法颇有点“不厚道”,非成熟的房产开发企业所为。
    一位在马连道开发楼盘的开发商说,虽说补充协议是和合同一并有效的,但是盛达公司是在没有告知业主面积计算会变更的情况下签订补充协议,所以肯定会引起业主反对。 一位在菜户营开发楼盘的开发商则表示,此种情况违反了合同,不应该向业主收钱。
    律师说法 在法律上站不住脚
    邱宝昌(汇佳律师事务所主任律师):盛达公司在法律上是站不住脚的。根据合同法,格式合同条款中有两种以上解释的,要采用对合同提供方不利的解释。
    盛达公司没有告知业主签了补充协议就要把阳台都按照封闭阳台来算面积,而且补充协议里也没有写明这一点,那就是有两种解释:一种是不牵涉到面积计算问题,阳台面积仍按一半面积来计算;还有一种是封闭了以后的阳台都按全面积来计算。
    因为盛达公司是合同提供方,所以要采用第一种解释。
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