如何看待房屋买卖中的“不可抗力”

发布日期：2012-11-02 作者：徐涛律师

从目前发生的纠纷来看，购房者向法院提起诉讼，诉讼请求一般为要求判令解除其与卖房人签订的房屋买卖合同，请求判令卖房人退还其已交纳的款项。购房者的事实依据非常明确，均直接指向国家行政机关及地方政府对楼市的调控政策，导致合同无法履行。
而法律依据则存在不同：一是主张上述政策调整构成合同法上的“不可抗”，因此，要求依据我国合同法的规定，解除合同。二是主张上述政策调整构成合同法上的“情势变更”，因此，要求依据我国合同法司法解释关于“情势变更”原则的规定，解除合同。
首先，来看看什么是不可抗力?
根据合同法第一百一十七条的规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并且不能克服的客观情况。当事人由于不可抗力的原因导致无法实现合同目的，产生的解除权是法定解除权。不可抗力条款的认定应当注意以下四点：1.一方发生不可抗力，发生方与相对方均有解除权;2.并非一旦发生不可抗力即产生解除权，需以不可抗力致使合同目的不能实现为要件，也就是说，由于不可抗力的发生，剥夺了一方或双方根据合同有权期待得到的东西，即丧失合同利益或履行利益;3.因不可抗力而解除合同，发生方可以免除损害赔偿责任;4.发生方免责的前提在于发生方证明了不可抗力的发生，及时通知对方不可抗力发生的事实，且不可抗力不是发生在发生方迟延履行之后。
因此，从不可抗力的要件来看，房地产新政虽然属于当事人不能预见的情形，但并未达到不能避免并且不能克服的客观程度，不应认定为不可抗力。如果将此种情况认定为不可抗力，则可能出现的后果是不可抗力认定范围的过宽，将造成合同稳定性受到极大影响。当事人将动辄以政策的变化构成不可抗力为由任意违约。
其次，再来看看何为“情势变更”?
关于“情势变更”，在我国合同法上并未明文规定，但在2009年最高人民法院制定的合同法司法解释(二)中明确规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除合同”。因此，情势变更原则的适用必须符合以下条件：1.有情势变更的事实，也就是说合同赖以存在的客观情况确实发生变化;2.情势变更为当事人不能预见;3.情势变更必须不可归责于双方当事人;4.情势变更的事实发生在合同成立后，履行完毕前;5.情势变更后，如果继续履行合同，会对当事人显失公平。同时，情势变更原则强调了情势变更与不可抗力、商业风险的不同。
从房地产新政来看，国家政策规定对于双方来说都是必须接受的，如果需要继续履行，买卖合同双方在合同中的相应条款必须相应变更。在此情况下，如果要求购房人提高首付款比例或者贷款利率，毫无疑问是违背了购房人订立合同时的基本条件，也并非卖房人的合理预期。
另外，房地产新政使购房人增加的负担，并不属于一般性的商业风险
。如果因为政策调整而相应地调整房屋买卖合同的履行方式，比如要求购房者提高首付款比例，在不能贷款的情况下一次性付款，那就等于强制购房人单方承担政策调整带来的全部不利后果，而卖房人利益不受实质影响，甚至有所获利，这显然并不公平。因此，将房地产新政认定为情势变更，更符合法律规定，也更能体现当事人的权益平衡。
编辑点评：从更深层次看，房产新政的一个重要目的是遏止房价过快上涨。人民法院将此种情况认定为情势变更，从而解除合同，与政策调控的目标并不相悖。虽然不可避免存在部分购房者搭顺风车的行为，人民法院在此种情况下判令解除合同可能使部分购房者“预期房价下跌而退房”的经济计算得以实现，但人民法院采取这种应对措施仍然更为符合政策调控的基本目标。
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