合同签订后326新政出台，失去购房资格已付款可以退还吗

发布日期：2018-07-26 作者：靳双权律师

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
　　一、原告诉称
　　原告刘梦诉称：2017年3月5日，我委托杜青与董艾签订《北京市存量房屋买卖合同》，该协议约定：董艾以人民币2280000元的价格将北京经济技术开发区1106号房屋出售给我，约定于3月5日及3月22日分两次，每次200000元人民币共计400000元人民币定金支付给董艾。因3月26日北京市住房与城乡建设委员会发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，政策规定个人购买商办类房屋需在京已经连续缴纳5年社会保险或者连续五年缴纳个人所得税。4月13日我在市建委网站申请购房资质核验，4月25日市建委网站出结果显示因未连续5年缴纳社保也未连续5年缴纳个人所得税核验不通过，因此无购房资格，合同无法继续履行，因国家政策导致的无法购买房屋实属不可抗因素，董艾应全额退还已交的400000元定金。为维护我的合法权益，特诉至法院，要求解除双方签订的房屋买卖合同及补充协议，董艾退还已付400000元购房定金;
　　二、被告辩称
　　被告董艾辩称：同意解除合同，但是因为现在资金困难，所以无法短期内偿还，申请在两年内分期还清。
　　三、审理查明
　　2017年3月5日，刘梦与董艾签订《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，协议约定：董艾将单独所有的北京经济技术开发区1106号房屋以人民币2280000元的价格出售给刘梦，刘梦应于2017年3月5日前支付购房定金200000元、于2017年3月25日前支付购房款200000元、于过户当日支付购房款1880000元。涉案房屋规划用途为办公。2017年3月5日、22日，刘梦支付给董艾合计400000元定金及购房款。2017年3月26日北京市住房与城乡建设委员会发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，规定个人购买商办类房屋需要满足以下条件：1、名下在北京无住房或商办类房产记录的;2、在申请购买之日起，在京已经连续缴纳5年社会保险或者连续五年缴纳个人所得税。刘梦因未连续5年缴纳社保及个人所得税，未通过北京市住房与城乡建设委员会购房资格核验，不具备购房资格。
　　四、法院判决
　　一、解除原告刘梦与被告董艾签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议;
　　二、被告董艾于本判决生效后三十日内返还原告刘梦定金及购房款共计400000元。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　五、北京房地产律师靳双权点评
　　刘梦与董艾签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，亦未违反法律、法规强制性规定，属合法有效。
　　本案中，2017年3月26日，《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》的出台，导致刘梦与董艾之间签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议无法继续履行，双方签订合同的目的无法实现，该公告的出台，系不可归责于双方当事人的事由，故刘梦要求解除与董艾签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议的诉讼请求法院应予支持。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，刘梦有权要求董艾返还收取的400000元。

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