二手房屋买卖合同法律风险防范（六）——中介费条款

买卖双方及居间方的合同目的不一，一方要房款，一方要房产，一方要中介费，这样一来在签订合同时各方就可能存在利益冲突。签订二手房买卖居间合同，应当协调好各方利益，而不是为了获得己方利益而损害他方的利益。


作为在金华长期从事房屋买卖合同研究的律师，实务中我们遇到的二手房买卖纠纷中，大部分合同均合同签订后买方支付中介费多少元，其实就是无论是否最终成交，只要签了合同，中介费是照付的，中介方利用这个条款不承担任何风险，甚至最好有一方违约，更轻松，连过户都不用去协助，就可以轻松赚取中介费，这也导致很多不法中介为了拿到中介费，在买卖双方之间给与不同的口头承诺或者误导双方，在发生纠纷时不承认自己的承诺或者选择逃避由其他未参与的员工来协调，以不清楚之前有过什么承诺为由拒绝承担任何责任，而过于相信中介的买卖双方吃哑巴亏。


民法典第九百六十一条规定，中介合同是中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第九百六十二条规定，中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。 民法典规定了中介人的法律责任，但是举证责任仍在买卖双方，买卖双方在交易过程中证据意识不强，还是很难依据该规定主张赔偿。


如何避免中介费有关的风险呢？金华二手房律师建议，在签订二手房买卖合同居间合同时，要特别关注中介费条款。可以约定一个基础中介费，在某个特殊节点补充支付一部分的中介费，在合同双方主体责任履行完毕支付剩余中介费，这样可以避免房屋买卖未能完成而中介费仍然照付的法律风险。同时在合同中可以增加有关中介违约条款，比如中介人如实报告条款，明确中介人在哪些方面的告知义务，写入合同或附件，明确中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，如何承担违约责任。
对中介人的限制，可以促使中介人更加认真负责的尽量促成交易，而不是签完合同后不管不问，督促中介人在买卖双方有矛盾时积极协调促成交易，而不是事不关己中介费照收。