漫画/田凤 RB149 我和大姐不承认是你的!这个房的产权是我的!你们别想争!

　　日前央视报道，深圳旧村拆迁催生出亿万富翁;而几月前北京著名酒吧街拆迁，也“拆”出千万富翁。

　　然而，上述情况在大量的拆迁中只可能是少数，更多的拆迁则是“拆”出不少问题，如门头沟区法院今年前3个季度受理涉及拆迁案件300件，数量较去年同期增长50%;法官尤其提示——

　　当前，涉及市政重点工程和道路建设项目渐增，其中门头沟区采空棚户区拆迁改造工程，就是北京市最大的棚户区拆迁工程，涉及8.5万人的房屋拆迁和住房安置。改造完成后，当地居民的居住条件和生活环境将会得到极大改善。

　　然而，伴随着各类拆迁项目的逐步推进，受经济利益驱动,涉拆迁纠纷大幅上升，兄弟反目、姐妹相争、朋友绝交的官司频发。

　　拆迁使家庭内部纠纷同期增多50%

　　据统计，仅今年前三个季度，门头沟区法院即受理涉棚户区改造案件近300件，主要集中于析产继承纠纷、房屋买卖租赁合同纠纷、离婚纠纷和相邻关系纠纷四种案件类型，数量较去年同期增长50%。

　　离婚纠纷：多表现为以离婚分户方式增加房屋补偿面积，以求在拆迁时能多得一些经济补偿;

　　析产继承纠纷：多表现为家庭内部因公房租赁合同主体变更、析产继承等原因，影响其拆迁利益，要求重新确权;

　　房屋买卖纠纷：多表现为以居民不能购买农村宅基地为由要求确认房屋买卖合同无效，以求成为被拆迁补偿的主体。房屋租赁纠纷：多表现为因商业性用房涉及到第三方承租人，当事人之间对合同效力、评估范围争议大，难以在补偿标准上达成一致;

　　相邻关系纠纷：多表现为邻里之间因伙墙、院落、道路等使用及归属问题产生纠纷，要求确认权利并排除妨碍。

　　结合门头沟区法院近期审理的典型案例，笔者主要对家庭内部涉及的房产纠纷做分析，期望帮助人们及时修正自己的行为，不因拆迁带来亲情、友情的感情危机。

　　家庭建房纠纷

　　产权证是谁房屋即归谁

　　赵明与郭立育有三子：赵忠、赵海、赵江。之后，赵海生活较为富裕，出资帮助父母建盖了房屋。因碍于情面，房屋产权登记在父母名下。赵明夫妻死亡后，赵海生活在该房屋内。多年来，三兄弟相安无事。

　　后来遇到拆迁，赵忠、赵江起诉要求按照父母遗产分割房产。经审查，法院判决支持了赵忠、赵江的诉求。

　　分析：物权法第9条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第16条规定“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”第17条规定“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。”据此，经合法登记的不动产物权的权利人即房屋权属证书上的房屋所有权人，在法律上被推定为真正的权利人。

　　本案争议房屋房产证登记的所有人为赵明夫妻，因此，该房屋应认定为赵明夫妻的共同财产，在他们去世后，应作为遗产由其子女继承。而赵海所出资金，可作为赵明夫妻的债务进行处理。

　　福利购房纠纷

　　非本单位职工无权享受福利

　　由王毅的妹妹王方出资2.66万余元，王毅办理了以标准价从其工作单位购买一套房屋的手续。这是10年前发生的事了，当时王毅向王方出具声明：王毅所在单位以优惠价分配王毅房屋，该房由王方购买居住，王方享有该房永久居住权，王毅及亲属不得对该房提出任何要求，待政策允许时，王毅愿意协助办理房屋所有权变更登记手续。5年前，王毅取得该房屋所有权证。

　　拆迁开始后，王毅起诉要求确认其与王方所签声明无效，要求王方腾房，并同意返还王方购房款。经审查，法院支持了王毅的诉求。

　　分析：本案中，王毅单位以标准价向王毅出售的房屋，含有该单位针对本单位职工安排的福利待遇，与王毅的个人身份相联，王方没有从王毅工作单位购买房屋的权利。王毅的声明内容以双方自愿的合法形式，掩盖了非本单位职工违规享受单位福利的实质，其签署声明的法律行为当属无效。王毅要求确认声明无效，符合相关规定。

　　同时，如第一个案例所述，持有合法房屋所有权证的人对房屋所有权证登记的房屋享有合法所有权，其中包括处分权。王毅依法持有争议房屋产权证，对该房屋享有所有权。

　　公房租赁纠纷

　　变更承租人应与产权单位协商

　　江先生与刘女士生有三个儿子，共同居住在江先生承租的单位公房。孩子成年后均另过。江先生与刘女士相继去世后，他们的二儿子在其哥哥与弟弟不知情的情况下，将江先生与单位所签房屋承租合同的承租人变更为自己。

　　拆迁开始后，江先生的另外两个儿子发现了此情况。因协商不成，兄弟三人走上了法庭，均要求确认自己为房屋承租人。

　　经审理，法院驳回了起诉。

　　分析：公房租赁关系是一种合同关系，属于房屋产权单位与承租人意思自治的范围，应由合同双方当事人自行确定。因此，兄弟三人提出的确认公房承租人的请求，不属于法院受理民事诉讼的范围。(文中人名为化名)

　　法官提示

　　明确产权避免家庭内部房产纠纷，首先要明确产权，如果未真实准确地进行房屋所有权登记，包括共同共有或按份共有，事后更可能伤害亲人的感情。在房屋所有权暂时无法办理到实际产权人名下时，当事人各方可通过协议约定，以明确产权归属，但应注意，此时的约定应以不违反法律、行政法规的强制性规定为前提。

　　事先约定公房租赁与普通房屋租赁关系不同，一般情况下，公房会一直由承租人及其家属长期使用，无特殊原因，产权单位并不能收回。避免此类纠纷要注重租赁合同的约定，实践中的主要做法，是承租方与房屋产权单位事先对于变更承租人的条件进行约定，比如，经原承租人所有直系亲属签字确认后，才能变更承租人。

　　慎重买房拆迁中，因居民购买农民房屋所产生的纠纷很普遍。为取得拆迁利益，农民在卖出自己房屋多年后，现又起诉要求确认房屋买卖合同无效。在我国，农村宅基地转让属违反国家法律强制性规定的行为。居民不能购买农村房屋。实践中，一些居民常因价格便宜在农村买房，殊不知，有可能便宜没得到，屋子也保不住。因此，人们购房应慎重从事。