然而，自法理言之，“使用借贷系属无偿，且不涉及借用人保护问题，与租赁不同，自不能同等待之”⑦。租赁关系有其自身的特殊重要性。第一，租赁关系是物的归属和利用之间的桥梁，其在社会生活中重要地位的确立是随着“物权价值化”⑧而完成的。以所有权为代表的物权原本目的在于对物进行现实的支配即自为占有使用和收益。由于“一些不善于利用财产的人却拥有大量的财产，而一些极为善于利用财产的人又没有可供使用的财产”⑨，为了物尽其用，给物的所有者、利用者和社会带来最大的利益，所有权的中心由“所有”向“利用”转移。即所有权的权能与所有人分离。其重要表现之一便是物之使用权或利用权形态归属于物之用益权人，所有人则以之收取租金。租赁关系使“物权价值化”得到了充分的实现。第二，一般情况下，土地、房屋的承租人在经济上处于弱势地位，无法与出租人取得事实上的平等地位（随着社会经济的发展，承租人与出租人经济地位上的差距已有所改善）。基于以上两方面的原因，法律赋予了承租人特别的保护，其中主要表现在承租人对租赁物之权利的确立。我们现在从众多国家的立法例上已经可以看到许多关于承租人对租赁物之权利的规定。

　　应须指出，本文采“承租人对租赁物之权利”这一用语并不是说开篇便把该权利当作对物权⑩，定性为物权。采此用语纯为表述之便。关于该权利内容和性质的讨论，将在下文逐步展开。另外，承租人对租赁物之权利的客体在世界大多数国家主要是指不动产租赁物及准不动产租赁物11，“因为一般的动产租赁难以体现法律予以特别保护的价值”12.基于此，本文所思考的承租人对租赁物之权利是指承租人对不动产租赁物及准不动产租赁物。为行文方便，如无特别说明，本文所指租赁物亦限于不动产租赁物及准不动产租赁物。从众多国家和地区的立法例看，承租人对租赁物之权利主要包括以下几个方面。

　　1、承租人使用收益租赁物的权利

　　承租人可以依约定或租赁物的性质使用租赁物，排除出租人的干涉，同时承租人可以取得在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益。租赁的社会目的就在于转让财产使用权，充分发挥现有物质财富的使用价值。承租人使用收益租赁物的权利并非债权的附从权利，而是对租赁物的直接支配，具有独立性。有学者持不同看法，理由在于“承租人对标的物之作用，不得违背出租人的意志，租赁关系是出租人通过承租人使用自己的财产”13.当然，承租人与出租人对租赁物的使用多有约定，但租赁的目的在于物尽其用，因此约定一般不是对租赁物正常用途的限制，而是对非依物之性质使用租赁物的限制。与其说承租人对标的物之使用受出租人制约，不如说是受物之性质的制约。尤其是在市场经济的今天，物的用途更是丰富多样，难以事先定明，且双方过多的约定容易导致租赁的目的不能实现，因而物之性质往往成了承租人用益租赁物的底线。受物之性质的制约并不能否认承租人依自己的意思实现权利目的，换言之，承租人对租赁物使用收益的权利体现了承租人对租赁物的直接支配，具有独立性。正如地上权人在对土地进行使用收益时亦应依土地的性质而不行滥用，但这并不妨碍地上权成为独立的权利。

　　2、承租人有处分租赁物和租赁权的权利

　　首先，承租人有处分租赁物的权利，具体为其对租赁物的改良权，这是一种事实上的处分。改良是指承租人为使用之目的，对租赁物所为添付或其他改进其功能的行为。最初，依所有权绝对的原则，承租人被严格禁止对租赁物施加改良行为，但是由于这种改良行为不降低租赁物的使用价值，对出租人并无不利，所以后来逐步在一些国家和地区的立法中得到允许。如1945颁布的《法国乡村法》确认了佃农对承租的土地的改良权，必要时，无须考虑所有人的意愿，可经司法上的授权径行为之，这样，佃农对物享有了更为广泛的直接权利，租赁成立后，佃农行使对物的用益权，无须征得出租人的同意。从《意大利民法典》第1592条的规定来推断，出租人同意与否也并不影响承租人对租赁物的改良权，只涉及到改良费用的补偿问题，如果出租人同意的，承租人在返还租赁物时有求偿权，反之，没有求偿权。我国《澳门民法典》第1054条更是明确规定，承租人作出有益或奢侈改善，无须取得土地所有人同意，并有权在不破坏土地的情况下取回改善物。依台湾地区“民法”第431条规定，承租人对租赁物支出的有益费用，可以请求偿还，但以现存的价值额为限，另外承租人可以取回工作物，这显然肯定了承租人的改良权。