房屋转让≠房屋买卖

    陈某承接了房地产开发商张某开发建设的某县富通大厦商品房铝合金门窗的安装工程。工程完工后的2000年3月21日，陈、张签立合同，张某以大厦B栋四楼一套商品房充抵陈某部分工程款。合同约定，陈某预购B栋四层房屋一套，房屋单价每平方米430元，但未约定房屋面积。同年9月2日，经案外人胡某介绍，陈某将该房转让给李某，并签立转让协议。协议约定，陈某转让该房，不亏不赚，并负责代为李某与张某将B栋四层房屋的乙方（买受人）换成李某，李某于2000年4月底付清全部房款，违约者应支付违约金5000元。协议签立后，李某称拿去复印，后以协议遗失为由拒绝交出。陈某对此并未在意，并将自己代李与张某签立的商品房预售合同交给李某（合同签立的时间仍为2000年3月21日），李某对合同内容未提出任何异议。李某多次付款给陈某后，立具一张尚欠5500元的欠条给陈某，陈某具写了两张写有“收到房屋预售款”字样共计47000元的收条给李某。2000年12月，李某对房屋装修后入住该房，并在开发商的协助下，办理了房屋产权登记。房产证上载明房屋面积为135.87平方米。2001年10月，李某付给陈某3000元后，写下一张欠2500元的欠条给陈某，定于2002年4月15日还清。到期后，陈某持欠条向李某催还欠款，李某趁机撕去欠条，又重新写了一张与撕去欠条内容相同的欠条，但括注“房屋面积142.9平方米”字样。陈某对李某在欠条上加写房屋面积的行为提出异议，但李某表示，如陈某不同意，其就再次撕去欠条不重写。无奈，陈某只好收下欠条。逾期后，经陈某多次催要，李以陈转让的商品房实际面积只有135.87平方米，比欠条中加注的142.9平方米少7.03平方米为由，要求抵销欠条上载明的欠款数额2500元后，陈某应双倍返还短少的面积款额1045.8元，即[430元×（142.9平方米－135.87平方米）]×2倍，将陈某告上法庭。

    法庭审理中，李某辩称，陈某接受了我加注了房屋面积的欠条，且在提出反诉时也没有划去我所加的面积内容，说明他对所转让的房屋面积予以了默认，其就有保证该房屋面积为142.9平方米的义务，少于了该面积，就应适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）的规定，双倍返还短少面积的款额。

    陈某反诉称，我从来就没有向李某保证过房屋面积，就连其与开发商张某签立的合同也没有约定面积，李某加注的房屋面积是单方无效的民事行为。当时我就对李某在欠条上强加面积的行为提出抗议。其实，事后我完全可以划掉该内容，我甚至可以说，是在我提出异议后李自己划掉的。但我没有这样做。因为当时划掉，矛盾会激化；我划掉说成是李划掉的，有悖诚信原则。再则，划去一条单方凭空临时随意书写在欠条上对我无任何约束力的内容，和没有划去是一样的。我不是商品房的出卖方，面积多少于我无关，是他们合同双方的事，我只是按协议约定的不亏不赚的条款将我为李垫付的最后一笔款要回来，根本不存在抵销欠条上的2500元后双倍返还短少面积款额的问题。如李的这一主张成立，那么，李当时写142.9平方米，如他在欠条上写1429平方米，我是否就不要欠条呢？如收下欠条就算默认，我岂不是白送他一套房屋后还要倒贴几十万元给他？李的主张是自己命题自己解答，自欺欺人，毫无意义。故要求驳回原告李某的诉讼请求，判决李某承担违约及妨碍举证的法律责任，并归还欠款2500元。

    本案在审理中，合议庭有两种不同意见：

    第一种意见认为，房屋面积142.9平方米是李某信以为真的实际面积，陈某将商品房转让给李某，陈某具写的收条也载明是房屋预售款，涉案欠条上的李某加注的房屋面积，陈某也已默认，其有保证房屋面积的义务。少于了该面积，说明原告李某受到欺骗，陈某应双倍返还短少面积的款额。

    第二种意见认为，本案是合同权利义务转让纠纷，而不是商品房买卖纠纷，陈、李双方签立的协议合法有效，李某拒不交出，妨害了举证；李某在承认陈某转让房屋过程中不亏不赚的前提下，以胁迫的手段，在书写给债权人的欠条上单方消灭债务的行为无效。

    审判委员会经过讨论，采纳了第二种意见，故判决：一、驳回原告李某的诉讼请求；二、李某支付反诉原告陈某违约金5000元；三、李某归还陈某人民币2500元。

    [法理评析]

    笔者认为，审委会的决议是正确。理由是：

    1、《民法通则》第五十七条规定，民事法律行为从成立时起具有法律约束力。陈某与李某在案外人胡某见证下签立的房屋转让协议，是双方当事人真实意思表示的有效民事行为，对双方有约束力。该协议确定了双方的权利义务及对违约者的处罚。陈某按协议履行了代李与房屋出卖方签立了合同的义务，将原由陈某对该房屋的权利义务全部转让给了合同乙方，即买受人李某。李入住多年，未将陈某垫付的购房款付给陈某，构成违约，应承担违约责任。有证据证明李某持有协议而拒不交出，依照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条规定，李还构成妨害举证，应承担妨害举证的责任。

    2、本案是合同转让纠纷，不是商品房买卖纠纷，不能适用《解释》来处理。合同法第八十八条规定，当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利义务一并转让给第三人。陈某是合同权利义务的转让主体，李某是受让主体 。出卖方预售给李某的房屋和陈某转让的房屋为同一标的。陈某于2000年9月与李某达成房屋转让协议，但陈某代李某与开发商签立的合同，已将时间提前为当年的3月21日，这也是当初陈某与开发商签立合同的时间。也就是说，李某作为合同乙方，对该房屋的权利义务可溯及到几个月前的3月21日，即陈某于3月21日就将该房屋的权利义务全部转让给了李某。张某是商品房的出卖人，李某是买受人，房屋面积多少，纯属合同双方的事，于转让者无关。至于陈某写给李某的收条上有“收到房屋预售款”的字样，这只是表述的需要，仅此根本无法改变合同确立的张某是商品房出卖方的事实。

    3、欠条对李有约束力，强加在欠条上的房屋面积属单方无效民事行为，对陈某无约束力。李某立具的欠条，是在他确认陈某已付出购房总金额并经过多次付款和立欠条后欠下的最后一笔，符合双方签立转让协议时不亏不赚的约定。多于2500元，说明陈某赚了，少于2500元，说明陈某亏了。既然李某承认陈某不亏不赚，就根本不存在陈某多收了购房款的问题。

    民法通则第五十八条规定，一方以胁迫手段，使对方违背真实意思情况下所为的民事行为无效。无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。李某在其写给陈某的欠条上加注面积的行为遭到陈某抗议后，李某以不接受就撕掉不再重写的方法胁迫之，是典型的无效民事行为。“两弊两权取其轻”。在当时的情况下，陈某收下欠条的处理方式是恰当而符合情理的；事后为了保持该书证的真实、客观、无丝毫瑕疵，没有划去李强加的内容（即使通过笔迹鉴定，也难以作出划去的一笔是谁所为的结论），也是诚实的。陈某的行为正是民事活动中应于提倡和保护的行为。

    综上所述，陈某作为商品房权利义务转让主体，已按协议履行了全部义务，受让主体的李某，也实现了其作为合同乙方对房屋权利的完全享有，其立具的欠条所载明的金额，实际上成为陈某为李某垫付的购房款，其以胁迫的手段，擅自加写的房屋面积，不能成为对抗陈某反诉主张的正当事由，更不能消灭其应负的债务。房屋面积的多少问题，与陈某无任何关系，纯属商品房买卖合同中双方的事。李某违约不还，又妨害举证，审委会基于本案事实、证据和法律，支持反诉人陈某的诉讼请求而作出的判决是正确的。

作者：信丰县法院 吴 懿 陈美有