优先购买权被侵害，承租人如何维护自身权益

发布日期：2012-11-02 作者：徐涛律师

根据《合同法》第二百三十条，对所承租的房屋，承租人享有以同等条件优先购买的权利。出租人出卖房屋的，应当履行在出卖前的合理期限内通知承租人的义务。实践中，由于种种原因，出租人不履行通知义务而将房屋出卖给第三人，导致承租人的优先购买权被侵害的情况时有所闻。在优先购买权被侵害的情况下，承租人如何维护自身合法权益，就成了承租人需要考虑的一个问题。

承租人优先购买权被侵害产生的损害后果可能包括以下两方面：一、丧失购买所承租房屋的机会；二、因无法购买承租房屋而遭受的间接损失。讨论如何维护承租人因为优先购买权被侵害而遭受损害的权益，就是从如何消除上述两方面损害后果而展开的。

一、如果出租人与第三人的房屋买卖合同无效，承租人将能重获购买所承租房屋的机会。那么，承租人能够请求确认出租人与第三人的房屋买卖合同无效？

根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉》（以下简称）第一百一十八条，出租人没履行提前三个月通知承租人出卖房屋的义务的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。但是，上述规定已经被2009年生效的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《城镇房屋租赁合同纠纷解释》）废止，根据《城镇房屋租赁合同纠纷解释》第二十一条，以出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形为由，请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。2007年10月1日施行的《物权法》，并未将优先购买权规定为物权，该权利因此不具有““对世性”权利。最高人民法院废止了《〈民法通则〉适用意见》第一百一十八条规定，就是基于该条规定与《物权法》规定相冲突。《城镇房屋租赁合同纠纷解释》遵循法律规定精神，将承租人优先购买权定性还原为债权，规定承租人不能以出租人侵害其优先购买权为由，请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效。

但是《城镇房屋租赁合同纠纷解释》第二十一条并非规定在何种情形下，承租人均不得主张认定出租人与第三人签订的买卖合同无效。该项规定并不妨碍出租人与第三人恶意串通签订买卖合同损害承租人优先购买权时，承租人依照《民法通则》第五十八条第一款第（四）项规定和《合同法》第五十二条第（二）项规定，主张认定出租人与第三人签订的买卖合同无效。以此上述规定为由请求确认出租人与第三人签订的买卖合同无效的，请求人须举证证明“出租人与第三人恶意串通订立买卖合同损害承租人优先购买权”的事实。

二、因无法购买承租房屋而遭受的间接损害，如何维护？

根据《城镇房屋租赁合同纠纷解释》第二十一条，出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，法院应予支持。出租人承担这时候承担的是违约责任。

综上，在优先购买权被侵害的情况下，承租人如何维护自身合法权益可以从两方面考虑：一、如果存在出租人与第三人恶意串通签订买卖合同损害承租人优先购买权情形，承租人可以主张确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效；二、如果出租人存在侵害承租人优先购买权并且导致承租人遭受损失的，承租人可以主张出租人承担赔偿责任。

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