转让单位集资房的契约是否有效

【案情】：2005年7月21日，宋某与孙某签订了一份房地产转让契约，契约约定 “甲方孙某自愿将蚌埠市某实验小学南宿舍楼东户的房屋（系孙某所在单位的集资房）转让给乙方宋某。房屋转让价格84000元。乙方于2005年7月9日一次付清给甲方。甲方保证乙方顺利装修和入住，负责为乙方办理该房地产权和过户手续及相关事宜。”2005年7月9日，宋某于上述契约签订前便全额支付给孙某购房款人民币84000元整，孙某出具收据一张。后孙某将房屋钥匙交付给宋某，宋某亦在该房屋居住使用至今。2014年3月10日，孙某办理了上述诉争房屋的产权证书。宋某多次要求孙某办理产权过户手续，孙某拒绝办理。宋某遂以房屋买卖的房地产转让契约合法有效且该房屋产权证书已办到孙某名下为由，诉至法院请求判令孙某办理所有权转移登记的过户手续。孙某及其配偶陈某于2014年6月5日向法院提起反诉，认为上述房地产转让契约是无效的，宋某转让诉争房屋时对该房屋不享有所有权，该房为集资建房，孙某无权将诉争房屋转让予社会人员，且反诉原告陈某不知情，无权处分该房屋，遂请求法院依法确认孙某与宋某签订的房地产转让契约无效。
 
   【分歧】：对于宋某与孙某于2005年签订的转让蚌埠市某实验学校集资房的装让契约是否有效，出现了两种不同意见：
 
    第一种意见认为，此转让契约无效。认为该房屋系单位的集资建房，按照集资协议，不能转让给非本校人员，且在转让时孙某并未取得完全所有权，无权处分该房屋，故该契约无效。
 
    第二种意见认为，该契约合法有效。认为宋某与孙某签订的房地产转让契约不违反法律的强制性规定，合法、有效，宋某支付了全部购房款，孙某交付了房屋，宋某已实际居住使用近十年，现出卖人孙某已办理产权手续，按照契约约定，应当继续履行合同义务，协助宋某办理过户手续。
 
   【裁判】：笔者同意第二种意见。
 
    法院审理认为，依法成立的合同，受法律保护。合同的当事人应当按照合同的约定，全部履行自己的义务。宋某与孙某签订的房地产转让契约系双方真实意思表示。孙某于2005年处分诉争房屋时虽没有房产证书，但不影响公民对私有财产的处分权，该房屋买卖合同合法有效。合同双方当事人应当按照合同全面及时履行合同义务。宋某已按协议约定支付了全部购房款并自2005年占有、使用诉争房屋至今，孙某亦于2014年3月办理了诉争房屋的所有权证书，应依约配合宋某将诉争房屋过户到其名下。孙某及其配偶陈某辩称陈某对孙某出售诉争房屋的事实不知情，有悖生活常理及诚实信用原则，且夫妻双方对夫妻共同财产享有平等的处理权，陈某不知情，此亦属于夫妻内部事宜，不对抗善意取得第三人。综上，诉争房屋的房地产转让契约的签订，不违反法律的强制性规定，合法有效。法院遂认定该转让契约合法有效并判令孙某履行过户手续。该案双方均未上诉。