和本村人签订房屋买卖协议是否有效？

发布日期：2017-09-12 作者：靳双权律师

　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
　　一、原告诉称
　　孙强诉称：2017年2月1日，我与陆宇签订了农村自建房买卖意向书并向陆宇支付了购房定金一万元。2017年2月9日双方签订了农村自建房买卖合同，约定购房价款为142.5万元，分两次支付。合同签订后，我于2017年2月9日依约向陆宇支付了购房款61.5万元。陆宇收到定金及购房款后先是要求我在交付房屋之前先行支付剩余购房款，我拒绝后，又要求提高房价。2017年3月28日，陆宇通过微信明确表示不再履行农村自建房买卖合同。我要求陆宇返还已付购房款，但其称购房款已用于支付其他债务，没钱退还，仅于2017年3月30日返还了10万元。诉讼请求：1.陆宇返还孙强购房款52.5万元;2.陆宇返还孙强双倍购房定金2万元;3.陆宇支付孙强违约金28.5万元。
　　二、被告辩称
　　陆宇辩称，我在涉案房屋中居住，本来计划将该房屋出售后购买另一处楼房。双方口头约定将涉案房屋腾退出来以后孙强即一次性付清剩余购房款80万元。我在2017年3月30日之前将房屋腾退完毕，想向孙强交付房屋，拿到剩余购房款后购买楼房，但一个星期都没联系到孙强，导致楼房没买成，并承担了违约金。我现在不愿意继续出售涉案房屋，同意退还孙强已交的购房款，但因孙强违约导致我无法购买楼房，孙强亦应给予一定的补偿。
　　三、审理查明
　　2017年2月9日，孙强与陆宇签订了农村自建房买卖合同，合同约定陆宇将其所有的座落于北京市平谷区夏各庄镇某号房屋出售给孙强，总价款142.5万元，分两次支付：合同签订之日孙强支付62.5万元(含1万元押金)，2017年3月30日交付房屋之日孙强一次性付清剩余80万元。合同签订后，孙强依约向陆宇支付了购房款62.5万元(含1万元押金)。后陆宇明确表示不再出售涉案房屋，并于2017年3月30日向孙强返还购房款10万元。孙强均为城镇户籍，并非涉案房屋所在地集体经济组织成员。
　　四、法院判决
　　北京市平谷区人民法院经审理后判决：
　　1、陆宇于本判决生效后七日内返还孙强购房款52.5万元;
　　2、驳回孙强的其他诉讼请求。
　　五、律师靳双权点评
　　孙强均非涉案房屋所在地集体经济组织成员，其与陆宇签订的农村自建房买卖合同违法了法律禁止性规定，该合同无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故陆宇应返还孙强剩余购房款共计52.5万元。
　　定金罚则及违约金仅适用于有效合同当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定时的情形，本案中的农村自建房买卖合同自始无效，故孙强要求陆宇双倍返还定金并支付违约金的诉求于法无据。陆宇主张双方口头约定将涉案房屋腾退出来后，孙强即应一次性付清剩余购房款80万元，无需等到2017年3月30日，并无证据佐证。且陆宇因未收到剩余购房款而无法购买另处楼房与本案并无关联，其要求孙强给予补偿，没有法律依据。

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