三、“恶意出卖人”应承担何种违约责任

    本案中，第二买受人耿昌怀打赢了官司，其房屋物权是受到法律保护了，但由引发的另一个法律问题是，第一买受人于中国与出卖人周荣海签订的房屋买卖合同也是有效的，仅未办理过户登记履行法律上的交付手续而已，其因周荣海“一房二卖”违反诚信行为损失巨大，应另案起诉向出卖人周荣海主张哪些权利呢？

    《合同法》第107条规定，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。鉴于讼争房屋经审判已确认归第二买受人耿昌怀所有，结合《合同法》第110条的规定，第一买受人已无法主张出卖人周荣海履行房屋法律交付行为了，其房屋买卖合同依法应予解除，那么如何确定周荣海应承担的违约责任呢？由于第一买受人与周荣海未在合同中约定违约金，根据《合同法》第114条第1款的规定，第一买受人可以请求出卖人返还已付购房款12.8万元以及同其银行贷款利息，并赔偿因违约所造成的全部损失，除此之外，第一买受人能否提出惩罚性损害赔偿呢？

    近年来，商品房交易中的欺诈行为越来越严重，对恶意违约和欺诈的商品房出卖人追究惩罚性赔偿责任显得格外迫切。2003年4月28日，最高人民法院颁布了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，规定了可以适用惩罚性赔偿责任的5种情形：一是商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；二是商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人；三是订立合同时，出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；四是在订立合同时，出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；五是订立合同时，出卖人故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。由此5种情形导致商品房买卖合同被确认无效或被撤销、解除时，买受人除可请示出卖人返还已付房款及利息、赔偿损失外，还可以请求出卖人承担不超过已付房款1倍的赔偿责任。该司法解释的出台，对于有效制裁和遏制商品房买卖中欺诈及恶意违约等不良行为，促进诚信交易起到了积极的作用。由此可见，出卖人周荣海的行为符合司法解释列举的第二种情形，第一买受人可以据此主张惩罚性损害赔偿。

 陆学兵