审判结果

　　海口市新华区人民法院审理认为：原告投资公司和被告物业公司签订的《顺发新村物业管理承包合同》及其补充协议，损害了顺发新村住宅小区业主的利益，应确认为无效合同。双方依据该合同取得的财物应相互返还，投资公司请求物业公司支付承包金246万元以及物业公司反诉请求投资公司赔偿因物业管理房屋面积不足给其造成的损失2034292元，均属无理要求，应予驳回。投资公司和物业公司因《维修承包合同》所产生的纠纷，与本案是不同的法律关系，不予合并审理。投资公司和物业公司之间的承包关系虽然无效，但鉴于物业公司已对顺发新村管理多年，为维护该新村的管理秩序和便于收回住户拖欠的物业管理费、维修基金、水、电费等，可限期物业公司将顺发新村的管理权及维修基金交投资公司代管。据此，海口市新华区人民法院于1997年8月5日判决：

　　一、限投资公司于本判决生效之日起二个月内返还给物业公司保证金50万元；

　　二、限物业公司于本判决生效之日起二个月内将已收取的维修基金和顺发新村的有关附属设施（按移交清单所列）交付投资公司代管。

　　三、驳回投资公司的其他诉讼请求和物业公司的反诉请求。

　　一审判决后，被告物业公司不服，以投资公司未交足物业管理面积给其造成损失应当承担责任，以及该住宅小区的物业管理权已经由业主管理委员会授予该公司行使，投资公司无代管权为由，向海南省海口市中级人民法院提出上诉，请求改判。

　　海口市中级人民法院二审查明：顺发新村住宅小区的9个业主组成的业主管理委员会，已经在1997年经海口市房地产管理局批准成立，并与上诉人物业公司另外签订了《住宅聘用管理合同》。

　　海口市中级人民法院认为：

　　物业管理是近年来住房商品化过程中出现的新行业。物业管理是指物业管理机构统一对住宅小区提供公共性服务，包括社会治安和环境秩序的维护和管理，根据其管理事实和服务行为，依照规定标准向住户收取一定费用的一种社会性服务工作。物业管理权是一种存在于他人所有物上的物权，因此谁可以行使该权利，应当由物的所有权人（即业主）决定。国家建设部1994年3月23日发布的《城市新建住宅小区管理办法》第六条规定：“住宅小区应当成立住宅小区管理委员会。”海南省人民政府于1996年6月4日发布的《海南经济特区城镇住宅区物业管理规定》中明确规定：“业主有参加住宅区物业管理的权利，并有合理利用房屋和公共设施、维护住宅区公共秩序、遵守住宅区物业管理规定的义务。业主大会是住宅区物业管理的最高决策机构，管委会是业主大会的执行机构，有权选聘物业管理公司、物业管理人员或其他专业服务机构对本住宅区进行物业管理，并与其签订物业管理合同。”