（三）不动产登记的公示方式需城乡有别，分步推行，不可一种模式。例如，根据《城市房屋产权产籍管理暂行办法》第18条之规定，凡未按照本本法申请并办理房屋产权登记的，其房屋的取得、移转、变更和他项权的设定，均为无效，此项关于房屋物权的得丧变更的公示要件之规定不能适用于农村农民的私有房屋，盖因我国农村幅员辽阔，地区差别甚大，不少地方地广人稀，加之地方政府的登记机关未必都有设立或者设立了却未必都能开展正常的登记工作，农民的私房，包括原始取得，包括转让，包括继承，包括分家析产，其所有权和他物权之认定不能仅依登记判断之。又如农村土地承包经营权，其性质本书用益物权，其取得是通过农村土地承包经营合同而非登记，其转包也是通过转包合同而非登记，此与城市国有土地使用权的取得、转让均不同。[36]

　　（四）不动产登记要件主义应受权利失效原则和诚实信用原则的制约，不能绝对化。这除了对错误的登记、虚假的登记应设置补救措施外，在登记权利人与事实权利人不一致的情况下，若登记权利人长时间不主张和实际行使权利，而事实权利人长时间占有和实际使用不动产，以此为中心形成了稳定的财产和人身关系，此时登记权利人仅以其已登记为由主张权利，要求事实权利人交还不动产或对不动产进行处分的，而事实权利人不同意，此时登记权利人的主张不应得到支持，而应支持事实权利人取得不动产的物权，当然应当支付合理的价格。相反的例子是：行为人擅自将登记权利人的不动产转让给善意的第三人，并办理的权属变更登记，此时若登记权利人主张权利，应支持其主张，而不应死守公示原则，认为既然已经办理了权属变更登记就具有了公信力。不动产物权的登记公示公信原则不能绝对化为“一切不动产物权的得丧变更均须登记，不登记则无效；一切已登记的不动产物权均有效，任何人不得主张其权利。”

　　「注释」

　　[1] 史尚宽：《物权法论》，台湾1979年版，第2页。

　　[2] 谢在全：《民法物权论》（上册），中国政法大学出版社1999年版，第18页。

　　[3] 周林彬：《物权法新论》，北京大学出版社2002年版，第231页。

　　[4] 王利明：《物权法论》（修订本），中国政法大学出版社2003年版，第85页。

　　[5] 欲以上述二例说明一物一权原则适用于他物权，参见前引王利明书，第89页。

　　[6] 参见尹田：《物权法理论评析与思考》，中国人民大学出版社2004年版，第84－85页。

　　[7] 孙宪忠：《中国物权法总论》，法律出版社2003年版，第148页。

　　[8] 同上注，第149页。

　　[9] [英]F？H？劳森、B？拉登：《财产法》（第二版），施天涛等译，中国大百科全书出版社1998年版，第113页。

　　[10] 江平：“西方国家民商法概要”，法律出版社1982年版，第9页。

　　[11] 郑玉波：“论所有权社会化”，载于《民商法问题研究》（二），第101页。

　　[12] 刘凯湘：“论基于所有权的物权请求权”，载于《法学研究》2003年第1期。

　　[13] 当时法学界出现了十数种所有权的名称，如法人所有权、绝对所有权、相对所有权、产品所有权、商品所有权、公司法人所有权、企业所有权等，典型的论文可参见：梁慧星：“论企业法人和企业法人所有权”，《法学研究》1981年第1期；王利明、郭锋：“国有企业股份化与法人所有权”，《法制日报》1986年11月28日第3版；杨志淮：“绝对所有权与相对所有权-论国营企业的所有权关系”，《法学研究》1985年第2期；马俊驹：“论国有企业法人的财产权性质”，《中国法学》1987年第6期；等。

　　[14] 需要注意的是合伙的情形有所不同，在合伙中，合伙人可以在合伙协议中约定某一合伙人仅以出资物的使用权出资，所有权仍保留在出资的合伙人手中，因为合伙组织并不是所有权主体，合伙的财产是由全体合伙人按份共有。当然，即使约定出资物不转移所有权，在合伙期间内出资的合伙人也不得擅自处分出资财产，而应由全体合伙人共同使用和管理。