2003年6月至2004年6月共一个年度间，固始法院共受理房屋登记行政诉讼案件11起，有7起被撤销，2起维持，2起撤诉，房屋登记管理部门败诉率超过60%，是行政机关中败诉率较高的。经过座谈、分析其原因，并提出了对策。情况如下。

    原因

    一、忽视实体审查

    核发房屋权属证书，实质上是房屋登记管理部门对房屋所有权及相关权利的确认，是行政确认行为，对实体的审查，是核发房屋权证的应有内容。

    1、没有合法的土地使用权证明文件。土地使用权和房屋所有权二者的权利主体必须是一致的，不能分割，否则，房屋就会成为空中楼阁。在进行这方面审查时，必须坚持房屋的所有权应当和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致原则，执法人员对这一重要实体原则往往视而不见。城关某村委会所属村民小组有生产厂房若干间，村民委员会与经营方签订了房屋买卖合同，出具了自己拥有土地使用权的证明，经营方以自己名义办理了房屋所有权证，在抵押获取货款后下落不明，致银行要求履行抵押。村委会遂以房管部门为被告提起撤销之诉，经审查，该厂房占用的土地，是城市规划区内的集体土地，其使用权和所有权属村民小组。又如，李某与妻不和，双方长期分居，妻自已出资在李单位内建房，房屋建成后，在李出示单位出具的土地使用权证明情况下，李以自己名义获取了房屋所有权证，后李死亡引起继承纠纷，其妻才得知房屋所有权已在李名下，妻遂提起撤销之诉。无论村民委员会还是李单位出具的土地证明文书，显然不能作为合法土地使用权证明文件，申请人与土地使用权人是相脱离的，致房屋所有权证及他项权证被撤销。

    2、代理关系不明。代理关系是实体问题。房屋所有权人与自称的受托人是否有代理关系必须依据民法通则严格审查。吴某持其母亲的房屋所有权证到房管部门称受母亲所托办理房屋他项权证用于抵押贷款，并提供了其母亲名下的房屋所有权证和身份证，吴死亡后，银行找到母亲归还贷款，至此，母亲才得知房屋已抵押贷款一事，遂诉至法院要求撤销他项权证。一般地讲，吴和其母亲的代理关系形式上还是具备的。但执法人员未对这一自称的代理关系进行核实（可以对母亲进行询问，委托是否自愿和真实并作出记录），致代理缺乏代理的实质要件。由于在这一案例中母亲的反悔也是可能存在的，因而，对他项权证是维持还是撤销，发生了道义和法治的严重冲突。再如，尹某与他人协议购买宅基地并以自己名义办理了土地使用、规划等合法的证明文件，但在办理房屋所有权证时，自己出具了一个证明，证明自己是受其母亲委托办理房屋相关的一切事宜，房管部门就把房屋所有权证办在母亲名下。尹某与其妻离婚分割房产时，妻发现与尹共建的房屋所有权证办在婆婆的名下，遂诉讼。这种委托即缺乏代理的实质要件又缺乏代理的形式要件，败诉是必然的。

    3、共有人不明。房屋所有权证没有共有人的记载；他项权证也没有其他共有人的意思表示，涉诉权证存在着这方面 的共同问题。由此引发的继承遗产或分割财产或归还贷款纠纷后导致的房屋登记诉讼4起，均败诉。

    4、房屋权属是否有争议不明。这类问题主要发生在初始登记或原始登记，而房屋登记部门认为对此类问题无法审查也不是必须审查。张某和王某是两个要好的朋友，王某在外地经商，置地、建房的一切事宜均由张操持，王只负责出资，房屋建成后因价款额度发生争议并诉至法院，在此过程中，张把所建房屋均办在自己名下，王察觉，提起行政诉讼要求撤销房屋所有权证。通过与房屋登记管理部门的接触，我们了解到房屋登记管理部门认为核发房屋取证，没有实体审查义务，只是形式审查，只要形式合法即符合法律、法规、规章所设定的要件，就可以颁证。这种观点在实践中是非常有害，侧重予以说明。首先，没有理论上的支持。实体和形式实际上是形式和内容的关系，形式和内容相互制约。我国实行房屋所有权、房屋他项权利登记制度，是社会管理的重要组成部分，缺乏形式和内容的高度统一，必然导致登记制度的混乱。其次，缺乏法律依据。现有的法律、法规、规章均规定了实体审查的内容，比如，《城市房屋权属登记管理办法》第二十七条规定，“凡权属清楚、产权来源资料齐全的……核准登记，并颁发房屋权属证书”，这是一个标准的实体法规定。对形式审查的规定多一点，但不能就此认为不需要进行实体审查，相反，严格的形式审查就是为了防止实体出现差错。第三，与实际情况不符。社会实际生活中，房屋权属证书以及由此引发的各种民事、行政流转关系千变万化、千差万别，形式上的合法性有时掩盖了实体上的不合法。当然，房屋登记管理部门的这种观念，也有它的无可奈何之处。目前，房屋登记管理部门调查权限范围不明确并且受到了严格的限制，加之群众法律意识淡薄和行使权利的消极性，以及其他职能部门配合程度差，致使房屋登记管理部门对实体审查困难重重，但其也应发挥应有的主观能动性，用尽用足现有的权利，如上述案例中，房屋登记管理部门可以依法公告，行使公告权。