业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人

发布日期：2014-07-12 作者：110网律师

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
　　《物业管理条例》第四十二条：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
　　基本案情：2009年3月16日，郑州市振兴物业管理有限公司(甲方，郑州市振兴物业管理有限公司于2008年4月6日名称变更为美华物业公司)。与赵丽军(乙方)签订《前期物业管理服务协议》一份，主要约定：“自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订《物业管理委托合同》生效时止，由甲方对乙方所购位于郑州市管城回族区航海东路2号富田太阳城32号楼20层130号的房屋进行物业管理，物业类型为高层住宅，建筑面积为136.87平方米;物业服务内容包括：对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理;物业服务费用标准为高层住宅每月每平方米1.37元;每年12月、6月份分别交纳上半年及下半年的物业管理服务费用，业主逾期交纳物业服务费的，乙方自逾期之日起向甲方支付应缴费用每日千分之三的违约金。”赵丽军于2009年4月办理了上述房屋交接、入住相关手续，至2010年12月赵丽军均能按时交纳物业管理费，但自2011年1月1日起赵丽军未再继续向郑州市振兴物业管理有限公司交纳物业管理费，郑州市振兴物业管理有限公司进行了日常的物业管理工作，赵丽军拒绝缴纳物业服务费没有法律依据。故郑州市振兴物业管理有限公司诉至惠济区人民法院，请求判令：1、赵丽军给付2011年1月1日至2013年12月31日拖欠郑州市振兴物业管理有限公司的物业管理费6750.4元，违约金11429.6元，合计人民币18180元;2、本案诉讼费用由赵丽军有限公司负担。庭审中，郑州市振兴物业管理有限公司将违约金调整成要求赵丽军支付违约金1200元。
　　河南合同法律师网首席律师邹超律师分析：郑州市振兴物业管理有限公司与赵丽军签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人均应严格按照约定全面履行自己的义务。由于郑州市振兴物业管理有限公司名称变更为美华物业公司，故郑州市振兴物业管理有限公司的权利和义务由美华物业公司享有和承担。郑州市振兴物业管理有限公司依照协议约定为赵丽军入住的富田太阳城小区提供了物业管理服务赵丽军作为该小区的业主亦应履行协议约定的义务，及时缴纳物业管理费。赵丽军拖欠物业管理费的行为已构成违约，应当承担继续履行的责任，故对郑州市振兴物业管理有限公司要求赵丽军支付物业管理费及违约金的诉讼请求，应当得到法院的支持。《前期物业管理服务协议》中约定赵丽军所购富田太阳城32号楼20层130号的房屋建筑面积为136.87平方米，每平方米每月应交1.37元物业管理费，以此计算，2011年1月1日至2013年12月31日期间赵丽军应交物业管理费为6750.4元(136.87平方米×1.37元/月/平方米×36个月)。故郑州市振兴物业管理有限公司要求赵丽军交纳2011年1月1日至2013年12月31日期间物业管理费6750.4元的诉讼请求，理由正当，证据充分，法院应予支持。赵丽军未按约定时间向郑州美华物业管理有限公司交纳物业管理费，应支付违约金。郑州美华物业管理有限公司要求赵丽军支付违约金1200元并不超出双方协议约定的违约金标准，应当得到法院的支持。

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