配偶不同意出售房屋不能成为房屋买卖合同无效的理由

兰州市七里河区人民法院
 
民事判决书
 
(2012)七法民初字第30104号
原告王新萍,女,1953年4月7日出生,汉族,住兰州市七
里河区穴崖子西街18号202室。
委托代理人李淑玲,张伟华,系甘肃鑫正大律师事务所
律师。
被告赵伟,男,1940年8月7日出生,汉族,住兰州市
城关区东岗西路254号605室。
委托代理人矫全,系甘肃金刚律师事务所律师。
原告王新萍诉被告赵伟买卖合同纠纷一案,本院受理后
依法组成合议庭,公开开庭进行了审理,原告王新萍及委托
代理人,被告赵伟委托代理人矫全到庭参加诉讼,本
案现已审理终结。
原告王新萍诉称,原、被告均系甘肃省第二安装工程公
司职工,被告:购买了甘肃第二安装工程公司自建的位于七里
河区建兰路街道吴家园195号6幢楼2单元3层301室(原
吴家园自编6号楼2单元301室,建筑面积57平方米)房
屋壹套,当时被告只享有70%的房产。⒛02年8月15日,
原、被告签订了《关于住房转让的协议》,原告于当日按约
付给被告购房款4万元,双方共同签名向甘肃第二安装工程
公司提出书面的过户申请。2006年4月21日原告以被告的
名义向甘肃省第二安装工程公司支付了购房款6694元,维
修基金、办证费等共计7139元,被告于2006年3月30日
取得了涉案房屋1OO%的产权,将产权证办在了被告名下。
原告一直要求被告办理过户手续未果。诉讼请求:1、依法
判令被告继续履行房屋转让协议,将涉案房屋(转让价款
46694元)按照协议约定过户给原告,并承担各项过户手续
费用。2、诉讼费由被告承担。
被告辩称,协议内容是让原告居住使用,并未出卖给原
告,过户申请未经二安公司认可,原、被告的行为违反相关
政策,原告称被告将房卖给其,但并未得到房屋共有人的同
意,至今该房未办理产权证。
经审理查明,原、被告均系甘肃省第二安装工程公司(简
称:第二安装公司)职工,1995年12月15日,被告赵伟购
买了其单位第二安装公司位于七里河区建兰路街道吴家园
195号6幢楼2单元3层301室房屋一套,当时被告只享有
70%的产权,30%属其单位所有,⒛02年8月15日,原、
被告签订了《关于住房转让的协议》,内容:“省建第二安装
公司职工赵伟住本公司吴家园自编6号楼2单元301室经和
本公司职工王新萍协商自2002年8月15日转让给王新萍居
住,特形成此协议,协商人赵伟、王新萍。”2002年8月15
日,原、被告双方签订《关于住房转让过户的申请》内容:
“省建第二安装公司物业管理部:省建第二安装公司退休职
工赵伟住吴家园6号楼2单元301室转让给本公司职工王新
萍居住,特申请过户。申请人赵伟、王新萍。”zO02年8月
5日,赵伟收到王新萍交的房款40000元,zO06年4月21
日,原告以被告名义向甘肃省第二安装工程公司支付了购房
款,诉争房屋差额款6694元、办证费、登记费、测绘费及
维修费445元,共计7139元。1997年8月2日,涉诉房屋
70%的产权在被告名下,⒛06年3月30日涉诉房屋取得了
100%的产权。上述事实有《关于住房转让协议》、《关于住
房转让过户的申请》、收条、核算单、房屋所有权证在卷佐
证。
本院认为,公民、法人合法的民事权利受法律保护,任
何组织和个人不得侵犯。物权法第十五条规定:“当事人之
间订立有关约定、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除
法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效,未
办理物权登记的不影响合同的效力”。原告王新萍与被告赵
伟签订的《关于住房转让的协议》和《关于住房转让过户的
申请》系双方当事人真实意思表示,合同内容不违反国家法
律及行政法规的规定,合同合法有效,原、被告双方应全面
遵守并切实履行合同义务。原告已按约履行了自已的义务向
被告交清了房款。现被告以双方在签订合同时被告只享有70%
的产权,对30%的产权未作相应的约定……,而在2006年
4月21日原告以被告的名义向省建总公司交差额房款,双方
向省建公司申请《关于住房转让过户的申请》时,被告并未
提出异议,况且2006年3月30日诉争房屋已拥有100%的
完全产权,根据上述事实及证据的认定,被告的抗辩理由本
院不予采纳;关于被告辩称在未征得其妻同意的前提下,擅
自处分共有财产,最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共
和国民法通则》若干意见的意见(试行)第八十九条之规定:
共同共有人对共有财产享有共同的权利,承担共同的义务,
在共同共有关系存续期间,部分共有人擅自处分共有财产的,
一般认定无效。但第三人善意有偿取得该项财产的,应当维
护第三人的合法权益;对其他共有人的损失由擅自处分共有
财产的赔偿。本案原告是以善意有偿与被告签订了《关于住
房转让协议》,并且原告已向被告付清了房款,被告之妻认
为被告擅自处分财产对其造成的损失应由被告去赔偿,本案
不做处理,被告的辩称理由不能成立。综上,依据《中华人
民共和国民法通则》第一百一十一条《中华人民共和国合同
法》第六十条、第一百三十五条的规定,判决如下:
一、原告王新萍与被告赵伟继续履行房屋转让协议。
二、被告赵伟将位于兰州市七里河区建兰路街道吴家园
195号2单元3层301室房屋过户在原告王新萍名下,过户
费由被告赵伟承担。
案件受理费967元,由被告赵伟承担。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院
递交上诉状,并按对方当事人的人数提交副本,上诉于甘肃
省兰州市中级人民法院。
 
 
 
审  判  长     刘克斌
 
审  判  员     桑桂英
人民陪审员     杜  滨
二○一二年八月六日
书  记  员    周振龙