要求解除经济适用房借名买房合同之纠纷案例

发布日期：2018-04-20 作者：靳双权律师

　　　　一、基本案情
　　1、原告诉称
　　2015年5月，宋若心诉称：我丈夫李志杰系李志华哥哥。我一家原住在上海，因考虑自己的亲人均在北京，为了相互照应，故卖掉上海的房屋，借用李志华名义购买位于昌平区6号院7号楼304号房屋(以下简称304号房屋)。2007年，我领取了该房产权证。2009年，李志杰因病去世。李志华在利益驱使下，于2014年4月起诉至法院，要求我腾房。同年12月，法院作出判决，支持了李志华的诉讼请求。
　　为维护我的合法权益，现要求解除我夫妇与李志华之间的借名买房关系，同时要求李志华赔偿我购房款382533元、地价款2253元、契税5737.99元、印花税192元、公共维修基金7651元、产权代办费600元、天然气卡工本费15元、壁挂炉1850元、电线713元、垃圾清运费177元、装修服务费287元、电费48元、水费74元、房屋装修费23192元、热水器1848元、空调8998元、暖气片2000元、防盗门980元、浴霸525元、燃气灶具1680元、坐便器580元、面盆2230元、瓷砖5000元、毛巾架870元、橱柜4960元、地板2688元、玻璃门280元、淋浴房1200元、腰线地砖配件11348.5元、灯具小五金2639.9元、停车费和物业费14048.4元，以及房屋差价损失257万元
　　2、被告辩称
　　李志华辩称：我们双方没有借名买房的关系，宋若心虽出示了购房款及税款、公共维修基金、房屋装修款、物业费票据，但没有提交购房付款证明，因此宋若心仅为房屋“占住人”，在没有证据证明宋若心是购房付款人的情况下，我不同意支付以上款项。至于宋若心是否卖掉上海住房在京购房，与本案无关。根据《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》第十五条规定，借名买房双方必须有书面协议，而我们之间并没有书面协议，亦无其他借名买房的约定及合意，不符合借名买卖的事实构成要件。而且，本诉涉及的“经适房”是国家政策性保障住房，根据法律及相关国家政策规定不允许借名买卖，宋若心作为非京户籍也没有在京购买经适房的资格。因此，宋若心没有法律依据向我要求房屋差价款。综上，我不同意宋若心的诉讼请求。
　　二、法院查明
　　宋若心的丈夫李志杰与李志华系兄妹关系。2005年1月22日，宋若心、李志杰以李志华名义与房地产开发公司签订商品房买卖合同，购买304号房屋。后，宋若心、李志杰交纳购房款382533元、维修基金7651元、地价款2253元、契税5737.99元、印花税192元、产权代办费600元。后，房地产开发公司交付了房屋，宋若心对304号房屋进行了装修，并一直居住至今。2007年10月15日，宋若心、李志杰领取了304号房屋的所有权证。2013年9月25日，李志华补办了304号房屋的所有权证。304号房屋为经济适用房。
　　另查，2014年4月李志华曾起诉至昌平法院，要求宋若心腾退304号房屋。该案中，李志华以304号房屋系宋若心借住为由，要求其腾退房屋;宋若心以其系借名购房为由进行答辩，拒绝腾退房屋。同年11月，法院判决：宋若心将304号房屋腾退给李志华。后宋若心不服，上诉，法院判决：驳回上诉，维持原判。该判决现已生效。
　　2014年9月，宋若心起诉李志华，要求确认304号房屋归其所有，后于同年11月撤回起诉。
　　再查，李志杰于2009年4月去世，其父母早于其去世，无遗嘱;李志杰与宋若心系夫妻，生有一女李希;李希在一审诉讼中表示自愿放弃继承李志杰遗产的权利。
　　诉讼中，双方均认可，304号房屋的入住手续系由宋若心办理，《商品房买卖合同》、购房发票、契税等原件亦一直在宋若心处。李志华称，因其一直在国外居住，每年只是偶尔回国，故委托宋若心办理房屋相关手续，所以原件在宋若心处。同时提供一份单位证明，该证明载明，孙彭斌先生于2006年3月份至2012年5月份任中国航空技术国际控股有限公司欧洲代表处总代表。在此期间，孙先生的妻子李志华女士随任，并在法国巴黎常驻。宋若心认为该证明不能证明双方是借住关系，亦不能否认304号房屋是其购买的事实。关于补办304号房屋所有权证书事宜，李志华称是因为要求宋若心将所有权证书返还遭到拒绝后，其又向房屋管理部门申请补办的。李志华认可其未支付304号房屋的购房款。
　　一审诉讼期间，经宋若心申请，法院委托评估公司对304号房屋的市场价值以及装修价值进行评估，结果为：该房屋市场价值为275.12万元、装修价值为50409元。
　　三、法院判决
　　1、一审判决
　　1)解除宋若心、李志杰与李志华之间的借名买房关系;
　　2)李志华退还宋若心购房款三十八万二千五百三十三元、地价款二千二百五十三元、契税五千七百三十七元九角九分、印花税一百九十二元、公共维修基金七千六百五十一元、产权代办费六百元、天然气卡工本费十五元;
　　3)李志华赔偿宋若心装修损失五万四百零九元;
　　4)李志华赔偿宋若心房屋差价损失一百六十五万八千零六十七元;
　　5)驳回宋若心的其他诉讼请求。
　　2、二审判决
　　驳回上诉，维持原判。
　　四、律师点评

　　本案的争议焦点是宋若心夫妇与李志华之间针对304号房屋是借住关系还是借名买房关系。根据已查明的事实，304号房屋的所有权人虽然登记为李志华，但李志华并未支付购房款;而宋若心支付了全部购房款，持有304号房屋的《商品房买卖合同》、购房发票、契税收据、专项维修基金收款收据等项手续原件;且304号房屋自2005年交付后，系宋若心进行装修并一直居住;加之，304号房屋最初办理的所有权证书原件亦在宋若心处，李志华手中的304号房屋所有权证书是后补办的。针对上述事实，李志华仅简单解释为因其常年在国外，故304号房屋的相关手续是由宋若心办理，相关凭证亦保存在宋若心处。
　　法院认为，鉴于宋若心对李志华的解释不予认可，且304号房屋是于2005年购买，李志华及其丈夫孙彭斌虽被公派出国，但在公派出国期间亦会每年回国，2012年孙彭斌已经结束公派出国的任务，故李志华有足够的时间向宋若心索要304号房屋的相关凭证原件，但李志华并未证明其曾主张过，如果304号房屋是由其购买，李志华的行为显然违背常理。故综合上述事实，结合双方提交的相关证据，宋若心与李志华之间的借名买房关系成立，李志华称双方是借住关系的理由不充分，证据不足，法院不予支持。
　　关于宋若心主张的赔偿问题。第一，304号房屋的性质虽然为经济适用房，但宋若心与李志华的购房行为发生在2008年4月11日之前，且办理产权登记及交纳契税的时间均已超过五年，已经具备上市交易的条件。故宋若心、李志杰的借名购房行为并未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。第二，因李志华于2014年4月起诉要求宋若心腾房，该行为表示其已不愿意履行借名买房协议，且法院已经判决宋若心腾退房屋，客观上形成合同目的无法实现的事实，故宋若心现要求解除借名买房关系的请求合理，应予支持。第三，依据相关法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
　　据查明，购房款、地价款、契税、印花税、公共维修基金、产权代办费、天然气卡工本费系宋若心实际支出的，故宋若心要求李志华返还的请求，于法有据法院予以支持。垃圾清运费、装修服务费、电费、水费、物业费、停车费，系宋若心在居住使用304号房屋时发生的费用，应由宋若心自行承担。热水器、空调、燃气灶具、壁挂炉，未与房屋形成附合，由宋若心自行拆除;电线、地板等其他设施已与房屋形成附合，无法返还，应由李志华折价赔偿，具体以评估报告确认的数额为据。第四，房屋升值产生的收益。因李志华违约在先，且有悖诚信原则，故对于合同的解除应负主要责任;宋若心明知没有购买经济适用房的资格仍进行借名行为，亦有过错。故依据双方的过错程度、房屋的市场差价法院酌情确定宋若心的房屋差价损失。

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