逾期交房、交房不符合条件的违约责任

发布日期：2018-10-25 作者：靳双权律师

　　北京房地产专业律师靳双权(13426037149)专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
　　一、原告诉称
　　原告张某诉称：1、某公司按底商出售房屋，上下水未接通，明显影响了我的使用功能，所以我请求法院判令：1、某公司支付逾期交房违约金82678.9元(即按房价款的日万分之五计算，自2009年10月1日起计算至2009年11月6日止);2、某公司违反《北京市商品房预售合同》第十二条第1款第1项关于上水、下水达不到使用条件的违约金424567.35元(按房价款的日万分之五计算，自2009年10月1日起计算至2010年4月8日止);3、某公司向我赔偿迟延交房及交房后不能正常合理营运的损失费(时间段：2009年10月1日至2010年4月8日)277840元;4、要求某公司承担评估费用11410元。
　　二、被告辩称
　　被告某公司辩称：1、我公司不存在逾期交房违约行为，张某要求我公司支付逾期交房违约金没有任何依据。我公司按照双方于2008年11月18日签订的商品房预售合同约定的时间和方式向张某发送了入住通知书，张某虽实际于2009年10月25日收房，但是系其自身原因造成，根据买卖合同补充协议第一条第二项及附件五的约定，在出卖人付清房款及税费之前，出卖人有权拒绝交房。张某是在10月25日才结清房款。根据合同第十五条之约定，应视为我公司已经按期按质交付房屋;2、我公司向张某交付涉案房屋后，因涉案房屋所在项目绝大部分业主收房后，并未实际入住，我公司考虑到当时天气寒冷，如果通水将可能导致整层水管冻裂，故未开通正式用水。但我公司通过物业为业主随时提供临时用水，业主如需入住用水可向物业公司申请，可随时开通临时用水;3、张某的诉讼请求已经超过二年诉讼时效，不应被支持。张某主张我公司应承担逾期交房责任的诉讼时效应从合同第十一条约定的2009年9月30日起算，要求我公司承担逾期开通上下水责任的诉讼时效应从2009年9月30日张某应收房之日起算，自上述起算之日直至张某起诉之日均已有三年多，明显超过法定的二年诉讼时效，也不存在其他法定的诉讼时效中止或中断的情形;4、我公司提供临时用水并不影响张某房屋的正常使用，也没有给其造成任何损失。另据张某称其于2011年下半年才开始准备办理工商营业执照，在2010年4月8日之前并未进行经营，故张某主张的营运损失缺乏依据;5、张某提出的涉案房屋用途问题，已经另案生效判决认定涉案房屋用途“酒店”符合《商品房预售合同》约定，张某的相关主张没有任何依据。根据我国《民事诉讼法》第一百二十四条规定，涉案房屋用途相关的主张再行起诉，法院依法不应受理。因此，张某以涉案房屋用途为由的相关主张均没有依据。另外，买卖合同第十二条约定的违约金是万分之一。
　　三、审理查明
　　经审理查明：2008年11月18日，张某与某公司签订《商品房预售合同》。出卖人是某公司，买受人是张某，涉案房屋用途为“酒店”。
　　该合同第十条关于逾期付款的责任约定为：逾期在90日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。
　　该合同第十一条约定交付条件：(一)出卖人应当在2009年9月30日之前向买受人交付该商品房。
　　该合同约定：市政基础设施上水、下水于2009年9月30日前达到使用条件。同时约定，如果在约定期限内未达到条件，若自约定期限届满之日起30日期限届满后，每迟延一日，出卖人应向买受人支付相当于全部已付房款万分之一的违约金。延迟超过90日，上述基础设施之一项或数项仍未达到使用条件的，买受人有权解除合同。买受人选择解除合同的，双方按照补充协议的相关约定执行。买受人选择继续履行的，则出卖人按照上述约定向买受人支付违约金，直至买受人能够正常使用相关基础设施之日止。
　　上述合同签订后，张某于2008年12月22日向某公司支付购房款。庭审中，张某与某公司共同认可：在交接涉案房屋时，除涉案房屋的上、下水项目外，其余全部设施均验收合格。涉案房屋的正式上、下水于2010年4月8日接通。
　　本案审理过程中，经法院委托，北京某房地产评估公司对涉案房屋的市场租金进行了评估，2014年12月24日出具房地产估价报告，载明：2009年9月30日至2010年4月8日的房屋市场租金价格为277840元，日租金水平8.30元/日*平米。评估费用11410元由张某交纳。
　　另查：2012年10月，因房屋买卖合同纠纷，张某起诉某公司至法院，要求将涉案房屋登记的规划用途一项改为“商业”，其中在起诉状中称：“关于某公司交付房屋上下水不通导致不能使用的损害，张某保留诉讼权利。”法院经审理判决书，判决驳回了张某的诉讼请求。
　　原审法院认定上述事实，有《商品房预售合同》、补充协议、交款凭证、起诉状、评估报告、民事判决书、调查笔录、双方当事人陈述等证据在案佐证。
　　四、法院判决
　　驳回张某的全部诉讼请求。
　　五、房产纠纷律师靳双权点评
　　本律师认为，本案存在两个焦点问题。
　　1、关于诉讼时效
　　根据《民法通则》第137条关于“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算”之规定，本案关于违约金及赔偿损失的请求权，诉讼时效应该从张某知道或者应当知道权利被侵害时起计算。向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。根据双方合同约定，逾期交房的违约金应计算至实际交房之日止，并由出卖人于实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。实际交房日期为2009年10月25日，某公司应于此日起30日内向张某支付违约金，诉讼时效应由该30日届满起算。关于上下水不通所导致的违约金以及经营损失，因双方均认可涉案房屋上下水已于2010年4月8日起正式开通，故相应违约金及损失至此时即已可确定。现某公司以请求超过诉讼时效为由抗辩，而张某亦未提供证据证明存在诉讼时效中断、中止的情况，故张某起诉的时间，已超过诉讼时效，某公司所提诉讼时效已经经过的说法，应当予以采纳。
　　设立诉讼时效目的，是促使权利人积极及时行使其权利，以维护稳定的交易程序，降低诉讼中的证明成本。张某虽于2012年10月就涉案房屋规划用途一事起诉某公司，并在起诉状中称：“关于被告交付房屋上下水不通导致不能使用的损害，原告保留诉讼权利。”但就上下水赔偿问题并未提出独立的诉讼请求，某公司无须进行抗辩，因而并不能产生诉讼时效中止、中断的效力。退一步讲，即使张某在2012年10月诉讼中提出上下水赔偿的请求，该起诉日期亦超出了二年诉讼时效。
　　2、关于经营损失赔偿
　　涉案房屋属于商业用房，在房屋交付后不能正常用水，势必会对张某造成一定经营上的损失。而张某作为买受人亦负有防止损失继续扩大的义务，应在合理期间内以积极行动敦促万达置业公司提供上下水。现张某未提供证据证明其对涉案房屋的使用情况以及其及时主张提供上下水的积极行为，其亦应对扩大的损失负一定责任。
　　注：最新民法总则将一般诉讼时效变更为三年，将于2017年10月1日生效。

没找到您需要的？您可以发布法律咨询，我们的律师随时在线为您服务