合同法第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。本条是关于租赁物发生所有权变动，租赁合同效力的规定。在学理上称之为“买卖不破租赁”。关于“买卖不破租赁”原则的适用，笔者作以下探讨，与诸位同行商榷。

    一、关于“买卖不破租赁”原则适用范围《合同法》第229条之“买卖不破租赁”原则，理论上也称之为“债权物权化”。这一原则突破了传统的合同债权相对性原则，使租赁权具有了对抗第三人的效力。“买卖不破租赁”原则是立法上对承租人特殊保护的体现，特别是对于房屋租赁而言，承租人往往因不具备自有住房，经济上困难或其他原由而需要租赁房屋，处于弱势地位，对其予以必要的保护，使其租赁关系相对稳定是必要的，这种保护有利于社会的稳定。正如王泽鉴先生所言：“居住为人生之基本需要，物价高昂，购买不易，承租人多属经济上弱者，便有特别保护之必要。”从其保护弱者的角度来看，笔者认为应将《合同法》第229条规定的“租赁物”作狭义理解，即将租赁物一般限定为“不动产”，动产承租人的弱势地位并不明显。

    根据《立法法》中上位法优先的法理原则，下位法不得与上位法相对抗，既然《合同法》第229条以法律的形式赋予了租赁债权的物权化，除国家其他有关租赁的更为特别的同位法律另有规定时，适用“特别法优于普通法”的原则排除该条的适用外，对于符合“买卖不破租赁”构成要件的一切租赁行为均应适用该条规定。因而，笔者认为，应将《合同法》第229条中“所有权变动”作广义的理解，即不仅包括因买卖而引起的租赁物所有权变动，还应包括因赠与、继承、拍卖、落实政策以及其他一切原因引起的所有权变动。只要符合“买卖不破租赁”的“租赁关系有效存在”、“租赁物已交付于承租人”、“租赁物所有权让与第三人”三个构成要件，即可适用之。本案争议的房屋虽原为被上诉人等人祖上私有财产，但被国家纳入改造范围后又因故由国家重建，所有权发生了转移变为全民所有。现本案纠纷虽因国家落实政策引起，但房屋所有权的变动是客观存在的（虽为“退还”，但在法律上经历了私有－国有－重建－私有两次所有权的变更），出于保护弱势地位的承租人的权益及租赁关系的相对稳定，社会安定，理应适用“买卖不破租赁”原则，原租赁合同继续有效。另根据《合同法》第214条规定：“租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。”据此，经二审法院主持调解，本案三方当事人自愿达成确认被上诉人陈赞兰等7人落策房屋所有权、原租赁合同续行10年以及房屋租金等相应调整的协议。平等地保护了三方当事人的合法权益，维护了社会稳定，社会效果是显著的。